Mutui prima casa: nel DL le regole per rinegoziarli

30/05/2008 - Il Decreto Legge n. 93 del 27 maggio 2008 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 28 maggio scorso ed entrato in vigore ieri, introduce una misura che consente la rinegoziazione mutui per la prima casa.

 

Una convenzione tra il Ministero dell'economia e l’Associazione bancaria italiana (Abi) definirà le modalità di rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto (29 maggio 2008). Con la rinegoziazione, l’importo della rata di mutuo sarà ridotta ad un ammontare pari a quello della rata media dell’anno 2006 e rimarrà fisso per tutta la durata del mutuo.

 

La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello risultante dopo la rinegoziazione è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso che si ottiene in base all’IRS a 10 anni, alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread dello 0,50.

 

Se la differenza tra la rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quella risultante dalla rinegoziazione genera un credito a favore del mutuatario, tale differenza è imputata a credito del mutuatario sul conto di finanziamento accessorio. Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato, l’ammortamento del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista. Se, invece, alla data di originaria scadenza del mutuo, il mutuatario si ritrova con un debito , dovrà rimborsarlo sulla base di rate costanti di importo uguale alla rata risultante dalla rinegoziazione, e l’ammortamento è calcolato sulla base dello stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio purché più favorevole al cliente.

 

Le banche e gli intermediari finanziari che aderiscono alla convenzione proporranno la rinegoziazione ai clienti entro 3 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto (29 maggio 2008); i clienti avranno ulteriori 3 mesi per accettare. Le operazioni di rinegoziazione dei mutui sono esenti da imposte e tasse e per esse le banche e gli intermediari finanziari non applicheranno costi nei riguardi dei clienti.

 
 

Con un comunicato, l’ Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (Antitrust), ha espresso le sue perplessità sul provvedimento. Pur condividendo la necessità di agevolare la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, venendo incontro ai mutuatari esposti a situazioni difficilmente sostenibili, l’Antitrust invita le banche ad adottare autonomamente condizioni migliori per la clientela e a garantire definitivamente la portabilità a costo zero.

 

L’Autorità sottolinea che negli ultimi due anni l’incremento del costo del denaro ha determinato aumenti nelle rate indicizzate, a seconda della durata e ammontare del mutuo, anche del 20%. Il decreto viene dunque incontro ad un’esigenza reale. Perché generi effetti positivi, senza disincentivare la competizione, vanno però salvaguardati tre requisiti essenziali.

 

1) Prevedere condizioni migliorative
Le singole banche e gli intermediari finanziari aderenti alla convenzione dovrebbero  autonomamente adottare condizioni migliori per la clientela, evitando di rendere omogenee le strategie dal lato dell’offerta.

2) Garantire la portabilità
Per mantenere gli stimoli concorrenziali è cruciale garantire la surrogazione del mutuo a costo zero, anche per quanto riguarda i costi dei servizi notarili. Secondo l’Autorità, invece, allo stato attuale il processo di portabilità appare ancora eccessivamente vischioso.

3) Assicurare la trasparenza delle condizioni
Il mutuatario deve essere messo nella condizione di valutare gli effetti della rinegoziazione, tenendo conto non solo dell’abbattimento della rata ma anche del maggior costo legato all’allungamento del prestito iniziale e dei rischi legati alle diverse possibili evoluzioni dei tassi di interesse. Per l’Autorità è fondamentale che vengano redatti fogli informativi sintetici, con le stime dei costi e dei vantaggi attesi in base, ad esempio, ad ipotesi alternative sull’andamento dei tassi e sull’allungamento del finanziamento. Solo in base ad informazioni chiare ed esaurienti il cliente può decidere se cercare soluzioni alternative con la surrogazione del mutuo presso altre banche concorrenti, innescando così positive spinte competitive.