Catasto, approvata la sostituzione dei vani coi metri quadri

25/09/2013 - Saranno i metri quadri e non più i vani a determinare il valore degli immobili. La Camera ha approvato l’articolo 2 del ddl sulla Delega fiscale, contenente la Riforma del Catasto.
 
Il decreto ad hoc, che sarà adottato dal Governo per rivedere la materia, dovrà rifarsi ad una serie di direttive.

Sarà ad esempio necessario rideterminare le definizioni delle destinazioni catastali, distinguendole in ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle diverse utilizzazioni degli immobili.

 Il valore patrimoniale sarà determinato sulla base dei valori di mercato al metro quadrato per tipologia  immobiliare. 
 
A questo valore verranno applicati dei coefficienti che terranno conto delle caratteristiche edilizie dell’immobile, come ad esempio la presenza di scale, l’anno di costruzione, il piano  e l’esposizione, ma anche della sua localizzazione.
 
Il risultato sarà un algoritmo che, moltiplicato per i metri quadri, rilevati secondo la metodologia catastale, darà il valore patrimoniale dell’immobile.

In generale, questo vale per unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria (gruppi A, B e C, come abitazioni, uffici, biblioteche, magazzini sotterranei, negozi, stabilimenti balneari, tettoie e autorimesse).
 
Per determinare il valore delle unità immobiliari a destinazione catastale speciale (gruppo D in cui rientrano opifici, capannoni industriali, alberghi) si userà invece un sistema di stima diretta grazie all'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale.
Nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, si userà il criterio reddituale o, per gli immobili strumentali, quello del costo.

La rendita catastale sarà calcolata sulla base dei redditi da locazione medi. Il valore delle locazioni al metro quadro, cui deve essere applicata una riduzione per le spese di manutenzione e gli adeguamenti tecnici, verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà il valore della rendita.

I valori patrimoniali e le rendite dovranno essere adeguati periodicamente in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento.

Per le unità immobiliari di interesse storico e artistico dovranno invece essere studiate riduzioni dei valori patrimoniali e delle rendite che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, del complesso dei vincoli legislativi per la destinazione, l'utilizzo e il restauro.
 
Gli immobili colpiti da calamità naturali potranno usufruire di tasse ridotte in considerazione delle condizioni di inagibilità o della loro inutilizzabilità.
 
Per facilitare le operazioni, il territorio sarà suddiviso in microzone e verranno individuati immobili-tipo. Saranno inoltre introdotte nuove mappe catastali sovrapposte ai rilievi aerofotogrammetrici. 
 
I Comuni avranno un ruolo di primo piano nella definizione delle nuove rendite e nella lotta contro la presenza di immobili non censiti o abusivi. Sono infatti previsti incentivi per gli enti locali che contribuiranno all’emersione dei fabbricati sconosciuti al Catasto.
 
Per diventare definitive, le novità dovranno ora essere convalidate dall’altro ramo del Parlamento.