Immobile strumentale diventa abitativo: l'Iva è detraibile

25/02/2008 - Con la Risoluzione 58/E del 19 febbraio 2008 , l’Agenzia delle Entrate risponde alla richiesta di chiarimenti circa la vendita effettuata da una società, di un immobile strumentale per natura (classificazione catastale D8) e ristrutturato con lavori appaltati a terzi nel 2005 e in uso dalla fine del medesimo anno. Al fine di rendere più agevole la vendita, la società ha frazionato il fabbricato in otto unità abitative di categoria catastale A2 (abitazioni di tipo civile). Considerato che a seguito del frazionamento e del riaccatastamento, l’immobile non risulterà più strumentale per natura, viene chiesto se le cessioni di unità immobiliari di categoria A2 dovranno essere assoggettate ad Iva oppure dovranno essere considerate esenti. Ricordiamo che gli immobili strumentali sono quelli di proprietà di un’azienda che li utilizza per l’esercizio della propria attività. Possono essere: strumentali per natura se sono utilizzati esclusivamente per le attività aziendali, salvo consistenti interventi di ristrutturazione e trasformazione che ne modifichino la struttura; si tratta, ad esempio di capannoni, negozi, studi professionali ecc., accatastati nelle categorie A10, B e C. Sono invece strumentali per destinazione gli immobili che hanno destinazione abitativa (categoria catastale A ad esclusione della categoria A10) ma sono utilizzati dalle azienda per lo svolgimento delle proprie attività; è il caso degli appartamenti adibiti ad ufficio. L’Agenzia spiega innanzitutto che l’art. 35 del DL 4 luglio 2006, n. 223 (convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006 ) ha modificato la disciplina dell’imposizione indiretta sulle locazioni e sulle cessioni di fabbricati. La nuova disciplina delle cessioni degli immobili a destinazione abitativa prevede l’esenzione da Iva per tutte le cessioni di fabbricati non strumentali che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito lavori di ristrutturazione, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione. Con la circolare 27 del 4 agosto 2006 l’Agenzia ha chiarito che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo ( leggi tutto ). Ciò premesso, l’Agenzia ritiene che, nel caso in esame, la cessione degli immobili ad uso abitativo (categoria catastale A2), risultanti dal frazionamento e dal riaccatastamento di un immobile strumentale (categoria catastale D8), se effettuata entro il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione, rientri tra le operazioni imponibili ai fini dell’Iva, ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del DPR 633/1972. Al contrario, se la cessione degli immobili ad uso abitativo sia effettuata oltre il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione, l’operazione è considerata esente da Iva e la società venditrice deve provvedere a rettificare la detrazione dell’Iva operata in relazione agli interventi di ristrutturazione. L’indetraibilità oggettiva dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati abitativi non opera in relazione all’acquisto e alla ristrutturazione degli immobili strumentali, per i quali l’imposta può essere detratta secondo i criteri ordinari previsti dall’art. 19 del medesimo D.P.R. n. 633 del 1972. Nel caso in esame, infatti, la società realizza interventi di ristrutturazione su un immobile strumentale per natura il quale risulterà a destinazione abitativa solo a seguito dell’ultimazione dei lavori. D’altronde, la circostanza che al momento dell’inizio dei lavori la società sappia con certezza che l’intervento porterà alla realizzazione di unità immobiliari a destinazione abitativa, non comporta l’automatica applicabilità dell’indetraibilità oggettiva, anche perchè la destinazione abitativa finale non esclude l’utilizzo dei beni in operazioni imponibili che, come tali, legittimano l’esercizio della detrazione (si pensi all’ipotesi di cessione che interviene entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione). Eventuali limitazioni della detrazione saranno pertanto determinate dal regime fiscale della cessione e non dalla oggettiva indetraibilità prevista dall’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972 in relazione all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile.