Si può separare l’autorimessa dal Condominio?

13/01/2025 - Si può separare l’autorimessa dal condominio? Prime di rispondere a questa domanda, è opportuno specificare che il tema è stato ampiamente sviscerato dalla Giurisprudenza nel corso degli ultimi decenni ma, ancora oggi, è in continua evoluzione normativa e legislativa.
 
Due, in particolar modo, sono le norme di riferimento da cui principiare: gli articoli 1117 e 1119 del Codice Civile che stabiliscono, rispettivamente:
 
- “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: … le aree destinate a parcheggio …”;
 
- la seconda che “… Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”.
 
Alla lettura delle norme di riferimento risulta pertanto lapalissiano che l’autorimessa è da considerarsi parte comune condominiale.
 
Una delle prime sentenze della Corte di Cassazione risale al 1997 (sentenza n. 10371) e stabiliva che l’autorimessa (in particolar modo quella situata nel seminterrato) non poteva considerarsi quale parte comune dell’edificio, se pur soggetta a condivisione: tale principio in quanto la Suprema Corte ha ritenuto nella decisione di cui sopra che debba essere effettuato l’esame accurato dei titoli di acquisto dei proprietari degli immobili - singolarmente considerati - al fine di poter così accertare l’obbligo da porsi in capo al singolo condomino ed in misura proporzionale di sostenere le spese di manutenzione dell’autorimessa.
 
Successivamente al 1997, sempre secondo la Suprema Corte (nella sentenza n. 8012/2012) è prevista la possibilità di estendere il Condominio ad edifici autonomi e strutturalmente separati rispetto all’edificio principe all’interno del quale sono ubicati gli appartamenti, ad esempio, per l’appunto, un’autorimessa situata in immobile diverso rispetto al Condominio.
 
Tale previsione, però, deve essere giustificata o dal regolamento contrattuale approvato all’unanimità dei condomini o allegato ai singoli contratti di compravendita o, in alternativa ed infine, in presenza di atto notarile.
 
Tali questioni affrontate nel corso degli anni nascono da casi specifici sui quali ci si è domandati se un soggetto proprietario di un posto auto in Condominio senza essere però proprietario di immobile, sia titolare di millesimi di proprietà che gli impongono di partecipare alle spese comuni agli altri condomini tra cui, ad esempio, illuminazione e pulizia.
 
Si ribadisce che il Condominio è da considerarsi una forma giuridica di comunione in cui i proprietari degli immobili sono chiamati sui beni specifici definiti “parti comuni dell’edificio” a suddividere le spese pro quota, su base per l’appunto millesimale.
 
Pertanto il Condominio, di per sé considerato, non è divisibile, a differenza dell’ordinaria comunione che può essere suddivisa per contratto, su ordine del Tribunale, anche solo su richiesta di uno solo dei comunisti.
 
Recentemente, sul tema del distacco dell’autorimessa dal Condominio, è intervenuto il Tribunale di Torino, con sentenza 2802/2024 secondo la quale il condomino che abbia intenzione di separare il proprio posto auto che sia collocato all’interno di un garage condominiale dal resto del Condominio ed alla luce delle regole legislative in materia ha l’onere di dimostrare un fatto di notevole importanza: ha l’onere di dimostrare che tale operazione di distacco non determini alcun pregiudizio per gli altri condomini comproprietari. Nel caso di assenza di tale, specifico, onere probatorio il Giudice di merito dovrà necessariamente disporre il rigetto della domanda.
 
Ne caso de quo, infatti, il Tribunale di Tornino ha rigettato la domanda di parte attrice in quanto la stessa non ha saputo dimostrare quanto richiesto dalla Legge come sopra già specificato. La condomina ricorrente, pertanto e suo malgrado, dovrà continuare a partecipare alle spese relative ai costi di gestione del bene comune.
 
È, al contrario e per l’effetto, possibile distaccare un posto auto dal Condominio sia quando il titolare dello stesso (per accedere al servizio) non operi l’uso delle parti comuni condominiali o, in alternativa, quando lo stesso è possibile alla divisione a mezzo di autonomi posti auto. Ossia area a sé stante rispetto al Condominio.
 
La sentenza prevede categoricamente che il frazionamento (ossia il distacco) non deve assolutamente compromettere né la dimensione né l’utilizzo del bene comune considerato nel suo complesso.
 
Vi sono state, in merito, numerose pronunce oltre a quelle già citate in corpo ma, di fondo, nonostante le sentenze depositate, resta preclusa la possibilità di separare un’autorimessa dal Condominio nei casi in cui siano presenti gravi interferenze che vadano a ledere la sfera giuridica degli altri comproprietari. 
 
Questi ultimi, infatti, non possono vedere imporsi limitazioni alcune sui propri diritti tutelati ex lege, così come altresì stabilito dalla Sentenza della Corte di Cassazione, del 28 Marzo 2022, n. 9846, Sezione II.