Vendita immobili, plusvalenza non tassata dopo 5 anni

09/02/2009 - Chiarimenti sulle modalità per individuare la sussistenza di una plusvalenza imponibile in caso di vendita di un terreno acquistato con patto di riservato dominio. I cinque anni dall’acquisto devono essere computati a decorrere dall’effetto traslativo, che si verifica con il pagamento dell’ultima rata. Lo ha stabilito l’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 28/E del 30 gennaio.

 

La questione è stata sottoposta da un contribuente, che , avendo acquistato nel 1992 un terreno agricolo con patto di riservato dominio a favore dell'ente venditore, ha chiesto di sapere se, in caso di cessione dell'immobile, il calcolo dei cinque anni dalla data di acquisto, ai fini dell'imponibilità o meno della plusvalenza, decorra dalla stipula dell'atto di compravendita nel1992 o dal momento del riscatto, avvenuto nel 2007.

 

Secondo l’interpellante il possesso e il godimento del terreno hanno avuto inizio già al momento della stipula del contratto di riservato dominio avvenuta nel 1992, molto tempo prima quindi dei cinque anni previsti dal Tuir, che inquadra tra i redditi "diversi" le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili (fabbricati e terreni a destinazione agricola) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Per stabilire se sia o meno decorso il previsto quinquennio e di conseguenza se la successiva cessione dell'immobile generi plusvalenza imponibile, è fondamentale individuare il momento in cui il terreno è da considerare acquistato.

 

Secondo la risoluzione la vendita con riserva di proprietà, disciplinata dal Codice Civile, anche se consente all'acquirente di godere immediatamente del bene, non comporta l'effetto traslativo, in quanto il cedente, proprio per effetto del particolare contratto, potrebbe ancora recuperare il bene medesimo nel caso in cui il prezzo non venisse pagato interamente.

Il trasferimento della proprietà si concretizza invece con il riscatto del terreno, ossia al pagamento dell'ultima rata. È da quel momento che decorrono i richiesti cinque anni di possesso affinché l'eventuale plusvalenza realizzata non sia sottoposta a tassazione.