Costruire e ristrutturare le scuole con i fondi immobiliari

29/05/2017 - È stata presentata mercoledì scorso, nella sede dell’Agenzia del Demanio a Roma, la prima fase del protocollo finalizzato ad individuare le linee guida operative e le competenze specifiche che consentiranno anche a piccoli e medi comuni, la larga maggioranza dei comuni italiani, di rigenerare il proprio patrimonio immobiliare scolastico.
 
Il protocollo è stato siglato da Agenzia del Demanio, Ministero dell’Istruzione, dell’Università e della Ricerca, Fondazione Patrimonio Comune di ANCI e Comune di Castel San Pietro Terme (BO) quale comune capofila delle altre cinque amministrazioni che per prime hanno aderito al progetto: Osimo (AN), Isola Capo Rizzuto (KR), San Rocco Al Porto (LO), Robbiate (LC), Grumolo delle Abbadesse (VI), Monte Prandone (AP).

Ed è proprio il Comune di Castel San Pietro Terme che dà notizia della presentazione, definendo l’iniziativa “un’operazione studiata appositamente per mettere insieme redditività non speculativa con edilizia scolastica, utilizzando lo strumento finanziario del fondo immobiliare territoriale, e che si concretizza attraverso il sistema integrato di fondi immobiliari gestito da Invimit, società al 100% del Mef e capitalizzata interamente da Inail, beneficiando dei contributi pubblici per la modernizzazione dell’edilizia scolastica messi a disposizione dal Miur”.

Alla presentazione del 24 maggio erano presenti: il direttore generale del Demanio Roberto Reggi, il direttore dello sviluppo immobiliare e innovazione Stefano Mantella, il presidente della Fondazione Patrimonio Comune Alessandro Cattaneo, Michele Lorusso, Tommaso dal Bosco di Ifel, Alessandro Busci di Prelios SGR, Pasquale Labianca di Invimit SGR, Antonella Fedele, dirigente del MEF, il sindaco di Castel San Pietro Terme Fausto Tinti e l’assessore al Bilancio Anna Rita Muzzarelli che ha concepito e sviluppato l’intero progetto.
 

I commenti dei promotori

Un progetto che dà contenuto a quei concetti di rigenerazione che spesso rimangono parole o scatole vuote. “Si esce dal classico finanziamento dell’opera pubblica andando verso il concetto di allocazione efficiente delle risorse che generano processi moltiplicativi - ha sottolineato Muzzarelli - sulla base di un progetto produttivo che nasce da una proposta presentata da chi ha la responsabilità di attuarla, una proposta presentata da un proponente ad una Pubblica amministrazione che la valuta e dichiara il proprio pubblico interesse”.

Per Roberto Reggi “si tratta di un grande risultato dove tutti ci hanno creduto e lavorato per raggiungere l’obiettivo". Apprezzamenti anche da Alessandro Cattaneo: “una dimostrazione di grande capacità di lavoro di gruppo, un lavoro preziosissimo che ha permesso l’apertura di un canale dove tutti potranno entrare, grazie proprio al lavoro di questi primi comuni apripista”. 

Soddisfatto del risultato il sindaco Fausto Tinti: “siamo orgogliosi di essere il comune capofila di questa operazione, un risultato di una squadra che ci ha creduto e che ha portato il progetto ad assumere una connotazione nazionale. L’operazione pilota, così come è stata concepita, permette quindi ai comuni che hanno aderito di realizzare edifici scolastici innovativi per un valore di 26,9 milioni e di rigenerare e valorizzare il patrimonio immobiliare per 40,8 milioni”.
 

Il progetto Fondi immobiliari per il patrimonio scolastico

Nello specifico il progetto si basa su tre aspetti fondamentali:

1. Realizzare nuovi poli scolastici innovativi e riqualificare vecchi edifici di proprietà del Comune secondo gli standard e le linee guida indicate dal Miur in materia di edilizia scolastica senza incidere sui saldi di finanza pubblica.

Affidare ad un gestore professionale il coordinamento, la gestione e la realizzazione dei progetti di riqualificazione del patrimonio scolastico, garantendo però l’impostazione strategica del progetto all’ente locale, soggetti specializzati che gestiscono i fondi e che svolgono questo compito professionalmente, attraverso un mandato che li vincola a modalità di investimento predefinite, utilizzando le informazioni e le esperienze di cui dispongono.

Superare la strutturale carenza di fondi, utilizzando uno strumento diverso dall’indebitamento ricorrendo ad un’operazione di investimento di mercato. Superare la lentezza legata agli adempimenti burocratici pubblici dalla redazione dei progetti alla realizzazione dei lavori, utilizzando una struttura privata non soggetta alle leggi sui pubblici appalti.

Utilizzare quale strumento finanziario un fondo immobiliare che permette un ritorno finanziario ma non speculativo (3% + inflazione per chi investe equity), superando la difficoltà di reperimento di strumenti di project financing che difficilmente permettono di trovare investitori privati in grado di sostenere interventi di questa entità con i rendimenti previsti dall’operazione.

Il fondo immobiliare entra, come detto, nell’ambito dell’operazione, attuando quel sistema integrato dei fondi previsto dall’art . 33 del DL 98/2011 nel quale investirà Invimit sgr (società di gestione al risparmio del ministero delle finanze) attraverso il Fondo I-3 Core comparto territorio, sottoscritto interamente da Inail. Nel Fondo potranno investire anche altri investitori qualificati, quali ad esempio fondi pensione, casse previdenziali, ecc) che hanno a disposizione ingenti somme e che hanno attese di remunerazione inferiori rispetto a investitori privati sulla base del rischio collegato all’operazione.

2. Rigenerare e valorizzare il patrimonio immobiliare degli enti
Un patrimonio deve essere reso efficiente in termini economici anche con il superamento di costi indiretti generati dal degrado. Gli enti pubblici apportano al fondo beni del proprio patrimonio pubblico spesso degradati e/o inutilizzati che non sono riusciti ad alienare o che comunque versano in situazioni di degrado.
 
Tali immobili apportati al Fondo verranno rigenerati e messi a reddito dalla Società di Gestione attraverso la vendita sul mercato, la locazione, l’affitto co riscatto, ecc. permettendo quindi la riqualificazione di zone individuate e predefinite dai comuni, attraverso un’operazione a carattere non speculativo di economia reale, volano per lo sviluppo economico del territorio e che permetterà anche il recupero sociale dello stesso.

3. Rigenerare e valorizzare il patrimonio immobiliare, rendendolo efficiente in termini economici e finanziari
L’utilizzo del fondo quale strumento finanziario permette ai comuni di evitare consuete forme di indebitamento e relativa realizzazione diretta dell’opera, pertanto tenendo conto dell’aspetto importante del trasferimento dei rischi al privato e alla valutazione finanziaria di questo effetto, risulta estremamente conveniente anche dal punto di vista finanziario rispetto alle altre forme di finanziamento/indebitamento.

Un’operazione che ha una valenza nazionale con duplice effetto: 
- permette di uscire dalla logica tradizionale di opera pubblica con ricorso all’indebitamento pubblico e contributi dati senza un progetto produttivo andando verso il concetto di allocazione efficiente delle risorse che generano processi moltiplicativi sulla base di un progetto produttivo;
- sburocratizzazione e velocizzazione di tutti gli adempimenti necessari per la realizzazione e il completamento dei progetti di realizzazione e reperimento delle risorse, e sostenibilità ed efficacia delle iniziative sotto il profilo sociale economico ed ambientale.