Manutenzione straordinaria del bagno, rientra anche l’installazione di sanitari?

07/06/2018 - La semplice installazione di sanitari, quando le reti e gli allacci sono già stati predisposti, non rientra nelle manutenzioni straordinarie.
 
Con la sentenza 635/2018, il Tar Toscana ha spiegato però che l’installazione può essere considerata come una manutenzione straordinaria se compresa in un intervento di realizzazione o integrazione di un impianto igienico sanitario. La differenza, oltre ad avere implicazioni sui titoli abilitativi da utilizzare, determina se è possibile usufruire delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni.
 

Manutenzione del bagno: Bonus ristrutturazioni e Bonus mobili

Capire se un intervento può essere qualificato come manutenzione straordinaria è importante per accedere alle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni e l’acquisto di mobili.

Ricordiamo che, fino al 31 dicembre 2018, sono agevolati con una detrazione Irpef del 50%, nel limite complessivo di 96 mila euro per unità immobiliare, gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali. Quindi se i lavori nel bagno non consistono nella semplice sostituzione dei sanitari, ma implicano interventi sugli impianti e opere edilizie sulle murature, sarà possibile accedere al Bonus ristrutturazioni.

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Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%. Sui beni, invece, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto. Questo significa che l’Iva ridotta al 10% si applica sul costo della manodopera e sui beni forniti dall'impresa che realizza i lavori. Sui beni acquistati da un fornitore diverso dall'impresa che realizza i lavori, si applica invece l'Iva al 22%. Fanno eccezione i beni “di valore significativo” per i quali l’Iva ridotta si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Per fare un esempio, se il costo dell'intervento è di 10mila euro e il costo dei beni significativi ammonta a 6mila euro, l’Iva al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo dei beni significativi, quindi su 4mila euro. Sui restanti 2mila euro si applica l'Iva al 22%.

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È agevolato anche l’acquisto di mobili ed elettrodomestici per l’arredo degli immobili ristrutturati. Nel caso preso in esame, la detrazione può essere sfruttata per l'acquisto di mobili per l'arredo del bagno ristrutturato. Anche in questo caso la detrazione ammonta al 50%, ma il tetto di spesa è fissato a 10mila euro.
 

Manutenzione e installazione sanitari, il caso

Nel caso preso in esame, un Comune aveva contestato all’impresa di costruzione la realizzazione di opere di completamento in assenza di titolo abilitativo in data successiva alla dichiarazione di fine lavori e il mancato deposito delle relative attestazioni di abitabilità.
 
L’impresa sosteneva di aver terminato i lavori e depositato l’attestazione di abitabilità, ma di aver posticipato l’installazione di alcuni sanitari e finiture in prossimità della vendita degli appartamenti, in modo che gli acquirenti potessero sceglierli.
 
Secondo il Comune, invece, si trattava di interventi di manutenzione straordinaria realizzati senza Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Agli appartamenti, a detta dell’Amministrazione, mancavano i servizi igienico-sanitari e quindi non potevano essere considerati abitabili.
 
Sulla base di queste considerazioni, il Comune aveva imposto all’impresa il pagamento di una sanzione.
 

Manutenzione, quando rientra l’installazione di sanitari

Il Tribunale Amministrativo ha dato ragione all’impresa sottolineando che, in quel caso, non si era in presenza di un intervento di manutenzione straordinaria e che l’impresa aveva quindi agito secondo le regole.
 
Il Tar ha ricordato che, in base all’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), perché un intervento possa qualificarsi come manutenzione straordinaria sono necessarie opere edilizie incidenti sulla componente muraria dell’edificio e non interventi che attengono agli arredi o ai complementi.
 
La creazione di un bagno, ha spiegato il Tar, è un intervento di manutenzione straordinaria. Non rientra in questa tipologia di intervento la sostituzione di servizi in un bagno esistente.
 
I giudici hanno poi illustrato che la valutazione di agibilità deve essere presentata solo per gli interventi con carattere strutturale e per quelli che implicano il cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
 
Gli interventi di manutenzione straordinaria, ha aggiunto il Tar, non comportano una nuova attestazione di abitabilità.
 
I giudici hanno infine sottolineato che, in presenza di un impianto funzionante, l’installazione di finiture e complementi sanitari non può incidere sull’abitabilità. Il Comune non può quindi richiedere ulteriori dichiarazioni.