Abusi edilizi o pertinenze? Come scegliere il titolo abilitativo corretto

27/09/2021 - Un portico attiguo ad un edificio principale è una nuova costruzione, e richiede il permesso di costruire, oppure può qualificarsi come pertinenza? Con la sentenza 6438/2021, il Consiglio di Stato ha spiegato che la risposta dipende da una serie di considerazioni, come la dimensione e il carico urbanistico.
 

Abusi edilizi o pertinenze, il caso

I giudici hanno esaminato il ricorso contro l’ordine di demolizione di due portici:
- uno avente una superficie coperta di circa 120,75 metri quadri, con uno sviluppo in lunghezza di circa 20 metri e in larghezza di circa 6,30 metri, un’altezza in colmo di circa 4,18 metri, suddiviso in due zone da un muro di recinzione realizzato al suo interno alto circa 2,18 metri e lungo 20 metri;
- l’altro avente una superficie coperta di circa 769,50 mq, con una lunghezza di circa 81 metri e un’altezza complessiva in colmo di circa 4 metri.
 
Secondo il proprietario dell’edificio principale, i portici avrebbero avuto una finalità strumentale rispetto al fabbricato esistente. Sarebbero quindi stati privi di un autonomo valore commerciale e non avrebbero inciso sul carico urbanistico.
 
Per questo motivo, si sarebbero qualificati come pertinenze e, per la loro realizzazione, non sarebbe stato necessario il permesso di costruire.
 

Opere edilizie, le caratteristiche delle pertinenze

I giudici hanno spiegato che, in base all’articolo 817 del Codice Civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale su di essa.
 
Ai sensi dell’articolo 3 del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001), continuano i giudici, devono essere considerate come nuove costruzioni gli interventi pertinenziali “che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”.
 
Secondo la giurisprudenza amministrativa, si legge nella sentenza, l’accezione civilistica di pertinenza è più ampia di quella applicata nella materia urbanistico-edilizia. Il CdS ha spiegato che la pertinenza urbanistico-edilizia deve avere “un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole”. Deve inoltre avere dimensioni ridotte e modeste rispetto all’edificio principale.
 

A differenza della nozione civilistica, quindi, ai fini edilizi un manufatto può essere considerato una pertinenza non solo quando è solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche quando è sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta un carico urbanistico proprio.
 
Nel caso esaminato, la rilevante dimensione degli interventi edilizi effettuati ha inciso sul carico urbanistico e ha portato i giudici ad escludere che i portici potessero essere considerati pertinenze.
 
Per questi motivi, il CdS ha respinto il ricorso contro l’ordine di demolizione dei portici che, date le loro caratteristiche, avrebbero richiesto il permesso di costruire.