Per verificare lo stato legittimo dell’immobile si può usare Google Earth

13/06/2024 - Se un abuso edilizio pregiudica lo stato legittimo dell’immobile, Google Earth è uno dei metodi di prova che si possono far valere durante un contenzioso.
 
Lo ha recentemente ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza 4973/2024.
 

Abuso edilizio e Google Earth, il caso

Il caso inizia quando un Comune, utilizzando Google Earth, contesta la presenza di un abuso edilizio e ne ordina la demolizione.
 
Il responsabile dell’abuso ritiene che il metodo di rilevazione dell’abuso edilizio utilizzato dal Comune, cioè Google Earth, non sia attendibile perché non avrebbe carattere certificato.

I giudici del Tar, invece, riconoscono ai rilievi estratti da Google Earth un “valore indiziario pregnante”.
 
Il responsabile dell’abuso ricorre quindi davanti al Consiglio di Stato.
 

Google Earth per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile

I giudici del Consiglio di Stato spiegano che la rilevanza a fini probatori dei rilievi estratti da Google Earth è stata riconosciuta sia dalla magistratura amministrativa sia da quella penale. I rilievi di Google Earth sono considerati infatti prove documentali che rappresentano fatti, persone e cose.
   
Durante il giudizio, i rilievi di Google Earth sono confermati dalle visure catastali, che dimostrano che l’immobile negli anni ha subito una variazione di superficie e di classamento a causa dei continui interventi edilizi non autorizzati.
 
Il CdS ricorda che l’onere di provare l’epoca di realizzazione di un abuso edilizio grava sull’interessato. Dal momento che il responsabile dell’abuso si limita a contestare l’attendibilità delle rilevazioni fotografiche, senza fornire prove ulteriori a suo favore, i giudici respingono il ricorso e confermano l’ordine di demolizione.
 

Le modifiche del Salva Casa allo stato legittimo dell’immobile

Ricordiamo che la presenza di un abuso edilizio compromette la possibilità di ottenere lo stato legittimo dell’immobile, indispensabile per poter realizzare un intervento di ristrutturazione o effettuare una compravendita.
 
Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha semplificato le modalità per ottenere lo stato legittimo dell’immobile.
 
Fino al 29 maggio 2024, infatti, lo stato legittimo dell’immobile è stato attestato dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
 
Con le semplificazioni entrate in vigore con il Decreto Salva Casa, invece, dal 30 maggio 2024 per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
 
Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.
 
Il Decreto Salva Casa ha inoltre previsto che se l’abbattimento di un abuso edilizio è stato evitato dal pagamento della multa alternativa alla demolizione, l’immobile viene regolarizzato e ottiene lo stato legittimo dell’immobile.
 
Il Decreto Salva Casa non ha invece modificato il metodo per desumere lo stato legittimo degli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. In questi casi, lo stato legittimo dell’immobile viene ricavato dalle informazioni catastali o da altri documenti probanti, come le riprese fotografiche (tra cui rientra Google Earth), gli estratti cartografici, i documenti d’archivio o altri atti pubblici e privati.