Difetti di costruzione e scoperta del vizio, le regole

30/08/2024 - L’annoso problema dei difetti di costruzione e delle conseguenti azioni legali aventi lo scopo di ottenere il risarcimento dei danni, rappresenta una delle questioni più rilevanti e dibattute nel diritto civile, soprattutto a causa della sua particolare incidenza nel settore immobiliare e delle costruzioni.
 
La regolamentazione di riferimento si trova nel Codice Civile, in particolare agli articoli 1667 e 1669, che disciplinano rispettivamente la garanzia per vizi e difformità e la responsabilità per rovina e difetti di lunga durata. Tuttavia, la complessità della materia si acuisce quando si affrontano le tematiche della prescrizione e della decadenza delle azioni legali, che sono strettamente collegate al momento della scoperta del vizio da parte del committente o del proprietario dell’immobile.
 
Più in particolare, l’art. 1667 c.c. regola la garanzia dovuta dall’appaltatore per i vizi e le difformità dell’opera. La norma stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia se i vizi o le difformità sono denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. Tuttavia, l’azione si prescrive in ogni caso in due anni dalla consegna dell’opera, rimanendo in favore del soggetto danneggiato solamente la possibilità di far valere la garanzia, con ulteriori determinate limitazioni previste da tale articolo.
 
La giurisprudenza, su tale questione, ha più volte chiarito che la scoperta del vizio, cui è collegato il termine di decadenza, si riferisce al momento in cui il committente ha acquisito una conoscenza effettiva e completa della natura e dell’entità del difetto.
 
Recentemente, la Corte di Cassazione ha precisato che non è sufficiente una conoscenza generica del vizio, ma è necessario che il committente sia in grado di percepire la gravità del difetto e le sue possibili conseguenze. Infatti, con la Sentenza n. 15042 del 26 maggio 2023, la Suprema Corte ha affermato che il termine per la denuncia decorre dal momento in cui il committente ha acquisito una conoscenza adeguata e completa del vizio, tale da consentirgli di esercitare l’azione in maniera consapevole.
 
Differente è la disciplina contenuta nell’art. 1669 c.c., in quanto riguardante i difetti costruttivi che provocano la rovina o gravi difetti dell’edificio entro dieci anni dal compimento dell’opera. In questo caso, l’azione di responsabilità non si prescrive in due anni, ma in un anno dalla scoperta del vizio. Anche qui, la giurisprudenza ha evidenziato come il termine della prescrizione coincide con la conoscenza effettiva e completa del difetto, che deve essere tale da consentire al proprietario di agire per la tutela dei propri diritti.
 
Con la Sentenza n. 23242 del 12 luglio 2023, la Cassazione ha ribadito che il termine annuale di prescrizione decorre dal momento in cui il proprietario ha avuto una percezione chiara e certa della gravità del difetto e delle sue implicazioni strutturali. La Corte ha inoltre precisato che, sebbene l’art. 1669 c.c. preveda un termine di prescrizione più lungo rispetto all’art. 1667 c.c., la tempestività nell’agire rimane fondamentale per evitare la decadenza dei diritti.
 
In tema di tempestività dell’azione, assume vitale rilevanza la modalità con cui il committente agisce al fine di interrompere i termini della prescrizione. Secondo la giurisprudenza consolidata, la semplice denuncia del vizio come prevista dall’art. 1667 c.c. non interrompe automaticamente la prescrizione, ma è necessario un atto formale e inequivocabile, quale una diffida o un atto di citazione, per ottenere l’effetto interruttivo.
 
La sentenza della Corte di Cassazione n. 21350 del 27 giugno 2024, ha nuovamente ribadito questo principio, evidenziando come la semplice contestazione informale dei vizi non sia sufficiente a interrompere il decorso della prescrizione.
 
Numerose sono anche le pronunce dei Tribunali che si sono occupati delle problematiche relative alla scoperta dei vizi e alla decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza. In particolare, tra le più attuali, si può ricordare la Sentenza del 15 febbraio 2024 del Tribunale di Milano, la quale ha sottolineato l’importanza della tempestività della denuncia, stabilendo che la mancata segnalazione di un vizio percepibile e riconoscibile costituisce causa di decadenza dal diritto di garanzia.
 
Il Tribunale ha altresì chiarito che, in presenza di difetti palesi, il termine di sessanta giorni per la denuncia deve essere rispettato rigorosamente, senza possibilità di estensione, a meno che non si dimostri che il committente non era in grado di percepire immediatamente la gravità del vizio.
 
In conclusione, la disciplina della prescrizione e della decadenza nelle azioni relative ai difetti di costruzione richiede, necessariamente, un’attenta valutazione del momento in cui il committente o il proprietario dell’immobile viene a conoscenza del vizio. Tale conoscenza, come ampiamente argomentato, deve essere effettiva e completa, al fine di garantire un corretto esercizio dei diritti.
 
È fondamentale agire tempestivamente, sia nella denuncia dei vizi che nell’intraprendere l’azione legale, per evitare la decadenza o la prescrizione dell’azione. In tal senso le pronunce della Corte di Cassazione e dei tribunali di merito, infine, offrono importanti chiarimenti e conferme sui principi da seguire in materia, contribuendo a delineare un quadro normativo e giurisprudenziale sempre più preciso e coerente.