Garanzia per i vizi dell’opera, se ne può impedire la decadenza?

07/02/2025 - La garanzia per i vizi è da inquadrarsi nelle tutele del committente che possono essere poste in essere in alcuni casi e che può condurre sia alla riparazione del vizio stesso che alla riduzione del prezzo nei casi in cui l’opera sia o difettosa o difforme rispetto a quanto stabilito nel contratto d’appalto e dal capitolato.
 
L’articolo 1667 del Codice Civile, rubricato “Difformità e vizi dell’opera”, così prevede: “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore.
 
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
 
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.”
 
Tale normativa - è bene specificare - regola i vizi comuni. Questi ultimi sono da ricomprendere in quelle difformità che non ledono la stabilità o la sicurezza dell’edificio ma che, comunque, ne pregiudicano o l’utilizzo o, per esempio, l’estetica.
 
Nel caso in cui il committente si accorga di tali vizi tra cui, ad esempio rifiniture imperfette o irregolarità di natura costruttiva, ha l’obbligo di denuncia - qualora intenda tutelarsi - nei confronti dell’appaltatore entro i sessanta giorni successivi alla scoperta. Nel caso in cui non rispetti tale termine perentorio, chiaramente, perde la possibilità di avvalersi della garanzia stabilita dalla Legge.
 
Oltre a tale onere posto in capo al committente, sempre lo stesso soggiace ad un termine di prescrizione di due anni dalla consegna dell’opera terminata. Pertanto, una volta trascorsi due anni dalla consegna, il committente non potrà più proporre azioni di natura legale a garanzia dei vizi, benché denunciati nel termine di sessanta giorni.
 
Ulteriore norma di riferimento in tema, l’articolo 1669 del Codice Civile, il quale statuisce che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”
 
Questa normativa, diversamente dalla precedente, è applicabile a vizi molto più gravi che, dunque, compromettono la sicurezza, la stabilità dell’edificio nonché, anche, la durata dell’opera. All’interno della gamma di tali vizi possono rientrare, tra le altre, infiltrazioni d’acqua che vadano a minare la stabilità dell’edificio o, per esempio, il cedimento delle fondamenta.
 
La tutela per la garanzia di tali vizi è più lunga rispetto a quella prevista dall’articolo precedente, in virtù, per l’appunto, della natura dei vizi stessi. Infatti, la denuncia da parte del committente può essere posta in essere entro un anno dalla scoperta. Termine che parte non dalla consegna dell’opera, bensì dalla scoperta del vizio stesso.
 
Per ciò che invece attiene la prescrizione per la garanzia, questa è di un anno dalla denuncia del vizio all’appaltatore. A volte, difatti, non sempre tali vizi sono palesemente noti ed anche sulla base di tale principio cambiano i termini di Legge per la denuncia e per la prescrizione, allungandosi.
 
Esiste però, così come stabilito da recente Giurisprudenza, la possibilità per il committente di far valere la garanzia per i vizi lamentati come eccezione (in opposizione alla richiesta di pagamento da parte dell’appaltatore) e, in tal caso, i termini di prescrizione mutano. L’importante, però, è che comunque siano stati rispettati i termini della denuncia del vizio.
 
Una sentenza molto significativa in tema è della Corte D’Appello di Venezia (numero 1528/2024): questa offre importanti chiarimenti in tema di eccezione e sul tema della prescrizione. Tale sentenza prevede che l’eccezione di inadempimento non può essere sollevata qualora la denuncia dei vizi non sia stata posta in essere nell’arco dell’anno dalla scoperta.
 
Nel dispositivo della sentenza si legge testualmente che “… il committente può legittimamente rifiutare o subordinare il pagamento del corrispettivo all'eliminazione dei vizi dell'opera, invocando l'eccezione di inadempimento, purché il rifiuto di adempiere non sia contrario alla buona fede”. Tale principio è stato seguito anche dalla Suprema Corte di Cassazione.
 
Pertanto, il committente, per non essere soggetto ai termini di prescrizioni così come sopra descritti potrà, nel caso in cui ne abbia le basi, proporre un’eccezione di garanzia ma dovrà, comunque, denunciare il vizio riscontrato nei termini di Legge onde evitare la decadenza della propria tutela.