Chi risponde dei danni da infiltrazioni dal sottosuolo in condominio

06/12/2024 - In ambito condominiale, il tema delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal sottosuolo solleva delicate questioni in merito alla responsabilità del condominio per i danni subiti da un singolo proprietario.

La materia è regolata principalmente dall’art. 2051 del Codice Civile, che stabilisce la responsabilità del custode di una cosa per i danni causati a terzi, salvo dimostrazione del caso fortuito, e dall’art. 1117 c.c., che definisce le parti comuni dell’edificio. Tuttavia, l’applicazione pratica di tali norme richiede un’analisi attenta, soprattutto alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali.

Le infiltrazioni dal sottosuolo derivano spesso dalla mancata manutenzione delle parti comuni, come le fondamenta o gli scannafossi. La giurisprudenza recente ha ribadito che il condominio, quale custode delle parti comuni, è tenuto al risarcimento dei danni causati dalla sua negligenza.

Su tale argomento, infatti, si può certamente richiamare l’importante pronuncia del Tribunale di Como (Sentenza n. 656 dell'11 giugno 2024), dove si è, di fatto, evidenziato che il non corretto operato del singolo danneggiato possa compromettere l’importo del risarcimento.

In tale pronuncia, i proprietari di una attività commerciale sita all’interno del fabbricato condominiale avevano subito delle gravi infiltrazioni provenienti dal sottosuolo, riconducibili alle parti comuni dell’edificio, tali da compromettere l’utilizzo stesso del locale o permetterne la vendita/locazione.

A seguito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP), il consulente nominato dal tribunale individuava diverse cause che avevano generato l’umidità di risalita, tra le quale la rottura di un tubo di scarico e la presenza di vario materiale nel vespaio sottostante l’appartamento oggetto della perizia, il quale, peraltro, risultava erroneamente progettato.

Successivamente all’operato del tecnico, i proprietari dell’immobile danneggiato avevano provveduto spontaneamente alla rimozione delle macerie presenti, non preoccupandosi di comunicare tale intervento alla compagine condominiale e, solo successivamente, avevano richiesto al Tribunale competente il risarcimento dei danni subiti, oltre alla restituzione delle somme necessarie per gli interventi volti ad eliminare, definitivamente, le lamentate infiltrazioni.

Il Tribunale ha però accolto solamente in parte le domande avanzate dalla parte attrice, riconoscendole il rimborso per le spese necessarie per ripristinare l’immobile, stante i vizi presenti nelle parti comuni. Alla stessa parte, però, veniva contestato il parziale uso del vespaio, tale da contribuire, in parte, all’aggravarsi delle infiltrazioni di risalita.

Il Tribunale, pertanto, disponeva una corresponsabilità della parte attrice per una quota pari al 33% del danno, riducendo in tale modo l'importo a lei dovuto a titolo di risarcimento.

Inoltre, fatto di assoluta rilevanza, veniva negata qualsiasi richiesta risarcitoria per i danni che si sarebbero evitati grazie ad una condotta diligente dei proprietari, così come sancito dall’art. 1227, comma 2, c.c.
Questa pronuncia segna un importante punto di svolta, sottolineando il dovere del danneggiato di attivarsi per evitare l’aggravarsi del danno.

Alle stesse conclusioni è arrivato il Tribunale di Massa che, con la Sentenza n. 515 del 7 settembre 2024, ha condannato un condominio a risarcire un proprietario per i danni subiti a causa di infiltrazioni provenienti dal sottosuolo, imputabili alla mancata manutenzione ordinaria. Tuttavia, il Giudice ha ridotto il risarcimento, rilevando un concorso di colpa del proprietario che non aveva adottato misure per limitare i danni, come previsto dall’art. 1227 c.c..

In un altro caso, il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 5059 del 23 ottobre 2024, ha riaffermato che il condominio è responsabile dei danni provenienti dalle parti comuni anche se originati da eventi naturali, come la risalita della falda acquifera, purché il danno sia stato aggravato dall’omessa manutenzione. Tale responsabilità si estende anche ai danni estetici e funzionali subiti dall’immobile danneggiato, obbligando il condominio al ripristino e al risarcimento.

Parallelamente, la Cassazione (Sentenza n. 9467/2023) ha ribadito che il condominio non può invocare il caso fortuito se l’omessa manutenzione delle parti comuni ha contribuito al verificarsi del danno. Anche in questo caso, il principio della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. trova piena applicazione, richiedendo al condominio un’attenta vigilanza sullo stato di conservazione delle parti comuni.

Come già evidenziato, il ruolo del singolo condomino non è secondario. Come più volte spiegato dalla giurisprudenza, questi deve collaborare con l’amministratore segnalando tempestivamente eventuali danni o anomalie. Un’omissione in tal senso può ridurre il risarcimento spettante. Questo principio rispecchia una visione bilaterale delle responsabilità in ambito condominiale, volta a promuovere una gestione partecipata e responsabile delle parti comuni.

Si può quindi affermare che la responsabilità del condominio per i danni da infiltrazioni dal sottosuolo è un principio ormai consolidato, ma la sua concreta applicazione varia a seconda delle circostanze del caso. La giurisprudenza recente evidenzia l’importanza di una manutenzione diligente da parte del condominio e, al contempo, il dovere del singolo condomino di adottare comportamenti proattivi per contenere i danni. Tale equilibrio è essenziale per garantire una corretta tutela dei diritti dei proprietari senza gravare eccessivamente sulla collettività condominiale.