Lavori su parti comuni condominiali: responsabilità del condominio e dell’appaltatore

20/12/2024 - La gestione delle parti comuni in un condominio è una questione di grande rilevanza pratica e giuridica, specialmente quando si tratta di eseguire lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.
 
Tra le parti coinvolte emergono due soggetti principali: Il condominio (nella figura dell’amministratore) quale custode del bene comune e l’appaltatore incaricato dell’esecuzione dei lavori. La ripartizione delle responsabilità tra questi due attori è un tema complesso, regolato sia dal Codice Civile che dalla Giurisprudenza.
 
Secondo l’art. 2051 del Codice Civile, il condominio, quale custode delle cose comuni, è responsabile dei danni cagionati dalle stesse, salvo che si provi il caso fortuito. Il custode, in quanto soggetto incaricato di vigilare, assume una responsabilità indiretta: non è pertanto direttamente responsabile dei danni, ma il suo eventuale comportamento negligente o omissivo potrebbe incidere sulla responsabilità complessiva del condominio.
 
L’appaltatore invece è il soggetto incaricato dal condominio con apposita delibera assembleare, di eseguire lavori di manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni.
 
L’appaltatore deve pertanto garantire che i lavori vengano svolti a regola d’arte e in conformità al contratto stipulato, rispettando le norme tecniche e di sicurezza. Ha altresì l’obbligo di adottare tutte le precauzioni necessarie per evitare danni a terzi e deve rispondere di eventuali inadempimenti o danni derivanti dalla sua attività.
 
La responsabilità dell’appaltatore è disciplinata principalmente dall’art. 2043 del Codice Civile (responsabilità per fatto illecito) e dall’art. 1669 (responsabilità per gravi difetti dell’opera).
 
Nel contesto condominiale, l’appaltatore è responsabile per:

• Danni causati durante l’esecuzione dei lavori (es. infiltrazioni d’acqua derivanti da una cattiva impermeabilizzazione);
• Danni a terzi provocati dal cantiere (es. caduta di materiali su veicoli o persone);
• Difetti dell’opera realizzata, se emergono entro i termini di legge dal completamento.

 
Per garantire una gestione efficiente e sicura dei lavori sulle parti comuni, è fondamentale che il custode e l’appaltatore collaborino in maniera coordinata.
 
Nonostante il coordinamento, possono però sorgere situazioni di conflitto tra custode e appaltatore, soprattutto in presenza di danni o inconvenienti legati ai lavori.
 
Uno dei temi più delicati riguarda nello specifico, i danni a terzi, come residenti o visitatori, che possono verificarsi durante le lavorazioni.
 
In tali casi, si applicano i seguenti principi generali:

1. Responsabilità diretta dell’appaltatore: per i danni causati dalla sua attività (es. caduta di un attrezzo dal ponteggio).
2. Responsabilità del condominio: se il danno è riconducibile a una cattiva custodia delle parti comuni, ad esempio per mancanza di adeguate segnalazioni.
3. Concorso di colpa: in alcune situazioni, la responsabilità potrebbe essere condivisa tra il condominio e l’appaltatore, ad esempio se il custode ha omesso di segnalare una condizione di pericolo nota.

 
Sul tema affrontato, e nello specifico sulla responsabilità, molte sono state le pronunce giurisprudenziali, da ultimo l’ordinanza della Corte di Cassazione del 13 settembre 2024 nr. 24657.
 
Il provvedimento giurisdizionale sopra specificato, ribadisce che l’istituto del condominio poggia su di un principio cardine che va individuato nel rapporto tra proprietà esclusive e proprietà comuni, che permane nel tempo indipendentemente da fattori esterni che possano interessare le seconde.
 
I beni comuni, infatti, restano sempre tali e sono sempre a disposizione dei condomini, anche se, temporaneamente, su di essi siano chiamati ad operare soggetti terzi.
 
Difatti, non è che affidare ad una ditta l’esecuzione di lavori su di una proprietà comune liberi il Condominio dal dovere di custodia che quest’ultimo esercita sui beni comuni, dovendo pertanto rispondere solidalmente con l’appaltatore di eventuali responsabilità.
 
Ciò nonostante, c’è un altro aspetto di primaria importanza da considerare e riguarda, in via generale, il ruolo che ha avuto il danneggiato nell’evento. Quanto a ciò la giurisprudenza ha parlato “… di fatto colposo del danneggiato terzo, che consiste in un suo comportamento tale da contribuire in modo determinante all’accadimento dannoso e che è equiparabile al caso fortuito che - secondo il dettato dell’art. 2051 c.c. - porta all’esclusione di responsabilità per il custode (Condominio) …” (Cass. 26 marzo 2002, n. 4308).
 
In conclusione, il condominio è custode dei beni comuni rispetto ai quali permane la sua responsabilità per i danni subiti, patiti da un condomino o da un terzo. Solo il caso fortuito può spezzare il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno.
 
La corretta gestione dei lavori sulle parti comuni condominiali richiede un’attenta pianificazione e una chiara definizione dei ruoli tra custode e appaltatore. Mentre il custode ha il compito di vigilare e segnalare criticità, l’appaltatore è responsabile dell’esecuzione dei lavori a regola d’arte e della sicurezza del cantiere. La collaborazione tra queste figure è essenziale per prevenire conflitti e garantire una gestione efficiente delle risorse comuni.
 
La normativa vigente e la giurisprudenza offrono un quadro di riferimento solido, ma è fondamentale che tutte le parti coinvolte operino con diligenza e trasparenza per tutelare i diritti dei condòmini e la sicurezza di tutti gli utenti delle aree comuni.