Condominio: le novità della riforma approvata in Senato

31/01/2011 - Il Senato ha dato il via libera alla riforma del condominio. È stato infatti approvato dall’Aula di Palazzo Madama il testo unificato di cinque disegni di legge in materia di “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Il provvedimento interesserà più 10 milioni di condomìni e oltre 43 milioni di persone, tra proprietari e inquilini.
 
Il testo - si legge nella relazione - si propone il riordino della disciplina del condominio dettata dal Codice Civile, che richiedeva da tempo una profonda revisione, in relazione al cambiamento dei modelli di insediamento abitativo che hanno caratterizzato i trascorsi decenni e allo stratificarsi di un contenzioso via via sempre più diffuso e complesso.
 
Ci soffermiamo sulle novità riguardanti gli aspetti edilizi e impiantistici dell nuova normativa.
 
La modificazione delle destinazioni d’uso e la sostituzione delle parti comuni può essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei condòmini presenti, che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio (articolo 2).
 
Il condomino può staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a patto che il distacco non causi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il condomino che si stacca dall’impianto è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto (articolo 3).
 
Sempre a maggioranza, i condomini possono disporre tutte le innovazioni per il miglioramento delle parti comuni; gli interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; l’eliminazione delle barriere architettoniche; le opere di contenimento energetico degli edifici; la realizzazione di parcheggi; l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (articolo 5).
 
Nel proprio appartamento, ciascun condomino non può eseguire opere o variazioni della destinazione d’uso, anche se consentite dalle norme edilizie, se ciò danneggi le parti comuni o individuali o ne riduca il godimento o il valore, se ciò pregiudichi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio (articolo 6).
 
Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari private non possono essere realizzati impianti o opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Nel caso in cui vi sia il sospetto che manchino le condizioni di sicurezza, l’amministratore richiede di ispezionare l’appartamento, insieme con un tecnico. In caso di reale pericolo, l’amministratore convoca l’assemblea per gli opportuni provvedimenti (articolo 7).
 
Gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, devono essere realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari private. Qualora siano necessarie modifiche delle parti comuni, il condomino lo comunica all’amministratore e l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione, cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o può subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di una garanzia per gli eventuali danni (articolo 7).
 
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La relativa spesa è ripartita, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Quando l’uso dei lastrici solari o non sia comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo deve contribuire per un terzo nella spesa per riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno (articolo 8).
 
Le altre disposizioni riguardano il ruolo e le responsabilità dell’amministratore condominiale, la gestione del rendiconto condominiale, la costituzione dell’assemblea.
 
Il testo passa ora all’esame della Camera.