Sismabonus, vale anche quando si acquista una casa

16/03/2020 - Per supportare la filiera dell’edilizia, attraverso gli interventi finalizzati al recupero, all’efficientamento energetico e al miglioramento antisismico, sono operative diverse agevolazioni fiscali. Una di queste è il sismabonus acquisto, la detrazione che produce vantaggi sia per la parte venditrice che per la parte acquirente di una abitazione.
 
In merito a questo, un membro della community di Edilportale pone il seguente interrogativo:
“Ho notato alcuni annunci di vendita che riportano questo slogan “acquista direttamente dal costruttore, possibilità di detrazioni fiscali fino a 81.600 € con sisma bonus”. Vorrei sapere in che cosa consiste questa detrazione, quali sono i criteri per accedervi e quali adempimenti devo rispettare in qualità di acquirente”  

Cos’è il sismabonus acquisto?

Nella lista delle agevolazioni fiscali inerenti al mondo dell’edilizia tra i più recenti troviamo il Sismabonus acquisto.  Esso ha esteso la detrazione del sismabonus ordinario anche al caso dell'acquisto di immobili.
 
È stato introdotto dal Decreto Legge 50/2017 e modificato, da ultimo, dalla Legge di Bilancio del 2020. Il requisito di accesso è l'acquisto di case antisismiche realizzate nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3, a seguito di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente, da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, provvedono alla vendita dell’immobile.
 
La detrazione, spettante agli acquirenti delle singole unità immobiliari, è pari al 75% se la ricostruzione ha comportato la riduzione di una classe di rischio rispetto all’immobile demolito, e all’85% se la riduzione è stata di due classi di rischio. La detrazione è riferita alle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e va applicata al prezzo riportato nell’atto di compravendita; ma la cifra su cui applicare la detrazione non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare; il beneficio fiscale va ripartito in cinque quote annuali di pari importo.
 
Quindi, per esempio, se il prezzo di vendita dell'unità immobiliare è di 220.000 euro, e si è registrata una diminuzione di ben due classi di rischio sismico, si potrà applicare la percentuale di detrazione dell'85% sul tetto massimo di 96.000 euro, ovvero 81.600 euro, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo e cioè 16.320 euro.  

Sismabonus acquisto, requisiti e adempimenti

Per accedere al sismabonus acquisto è necessario che:

- il futuro acquirente dell’immobile antisismico sia o un soggetto IRPEF o un soggetto IRES;

- il venditore dell’immobile sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, ovvero un’impresa che svolga attività di costruzione o ristrutturazione e che esegua direttamente i lavori. Rientrano nella fattispecie anche le imprese immobiliari che affidano i lavori in appalto purché nell’oggetto sociale abbiano anche l’attività di costruzione e ristrutturazione di immobili, così come chiarisce l’Agenzia delle entrate con la Risposta n.279 del 19 luglio 2019.

- la casa antisismica sia parte di un edificio oggetto di ricostruzione (anche con variazione volumetrica) di un intero edificio precedentemente demolito;

- l’acquisto dell’unità immobiliare avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori;

SCARICA LA GUIDA DI EDILPORTALE AL SISMABONUS

Oltre a queste verifiche, da parte del futuro acquirente, ci sono anche specifici adempimenti che l’impresa venditrice deve rispettare.

1. Data di avvio del procedimento: fondamentale, per non rischiare di perdere la detrazione, è la data di avvio del procedimento, cioè quando viene presentato il titolo abilitativo per poter partire con i lavori. A tal proposito, va precisato che, il sismabonus acquisto, nella sua prima versione era limitato alle sole zone sismiche 1, successivamente con il Decreto Crescita n. 34/2019 è stato esteso alle zone 2 e 3, la cui efficacia è valida a partire dal 1° Maggio 2019;
 Il sismabonus acquisto è fruibile per le sole procedure autorizzative avviate dopo l'entrata in vigore della legge, il 1° gennaio 2017.

Per le zone 1, l'agenzia delle entrate, con la risposta  62/2019, chiarisce che nei casi più incerti, per esempio procedimenti autorizzativi iniziati prima dell'entrata in vigore della legge e dopo integrati, si può chiedere all'ufficio tecnico di attestare la data effettiva dell'inizio del procedimento.

2. Incarico ad un professionista. L’impresa venditrice deve incaricare un professionista che a sua volta si occuperà della:

- classificazione del rischio sismico secondo il DM 58/2017 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti. Il progettista delle strutture assevererà la classe di rischio della preesistenza e quella conseguibile con la ricostruzione, oltreché tutta la documentazione prevista in base alla normativa edilizia;  La classificazione del rischio sismico e l’asseverazione devono essere allegate al titolo abilitativo al momento della presentazione allo sportello unico competente “tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori” (Decreto ministeriale n. 24, del 9 gennaio 2020), altrimenti si perderà la possibilità di accedere alla detrazione, come chiarito dall’agenzia delle entrate nelle risposte n.31/2018 e n. 64/2019.  

Inoltre, il direttore dei lavori (che può coincidere o meno con il progettista) e il collaudatore statico (ove nominato) a termine dei lavori strutturali e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.  

Chiarimenti sul sismabonus acquisto

Come già evidenziato in questo nostro articolo va ricordato che:

1. L’acquirente deve essere consapevole che, al pari della data di avvio del procedimento, anche la data di fine lavori è importantissima ai fini della fruizione del benefit. Per usufruire da subito delle detrazioni è necessario che l’intero fabbricato sia ultimato al momento del rogito. In caso contrario, la detrazione potrà essere fatta valere solo a partire dall’anno d’imposta in cui i lavori verranno terminati. In tal senso, l’esempio più palese è l’acquisto su carta. Ipotizziamo che il preliminare di compravendita è stipulato nel 2020 e che la consegna dell’appartamento (fine lavori) è prevista nel 2023; solo a partire dal 2024, in sede di dichiarazione dei redditi (anno di imposta 2023), si potrà portare in detrazione la prima delle 5 tranche. 

2. Anche gli importi versati come caparra sono detraibili, a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e che siano ultimati i lavori riguardanti l’intero edificio.

3. Ai fini della detrazione, l’acquirente di una casa antisismica non deve necessariamente effettuare un pagamento con bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta.

4. Sono agevolati i singoli acquisti delle unità immobiliari, cioè l’acquirente beneficia della detrazione in relazione al proprio atto d’acquisto. Non è necessario che tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato ricostruito siano cedute o assegnate.  

I documenti necessari da conservare

L’acquirente deve possedere e conservare la seguente documentazione:
- atto di acquisto dell’immobile;
- documentazione da cui risulti:
       - la tipologia di intervento effettuato;
       - la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile;
       - la data di conclusione dei lavori;
       - l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico;