Valorizzazione edilizia, imposte di registro ridotte se c’è efficientamento energetico e sismico

10/07/2020 - Quali condizioni devono rispettare le imprese di costruzione immobiliare, che acquistano un edificio esistente ed effettuano interventi di efficientamento energetico e sismico, per fruire dei benefici fiscali introdotti dal Decreto Crescita?
 
A ribadirlo l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 203/2020 in cui tratta il caso di una società che intende acquistare tutte le unità abitative (sei appartamenti) di un unico fabbricato per eseguire gli interventi di valorizzazione edilizia. Le sei unità immobiliari costituiscono l’intera porzione abitativa del fabbricato, ma non l’intero edificio in assoluto poiché esistono anche due vani al piano terra, un’autorimessa (C/6) e un negozio (C/1) di proprietà di persone estranee alla società e che non rientrano nell’operazione.
   

Valorizzazione edilizia: cosa prevede il Decreto Crescita

L’Agenzia ha ricordato che Dl Crescita ha introdotto una agevolazione fiscale per le imprese di costruzione immobiliare che acquistano entro il 31 dicembre 2021 un intero edificio esistente ed effettuano sul fabbricato interventi di ristrutturazione ricavandone uno adeguato alla normativa antisismica e più efficiente sotto l'aspetto del consumo energetico (classe energetica NZEB, A o B). Entro 10 anni devono vendere almeno il 75% dell’intero fabbricato.
 
Il beneficio consiste nell’applicazione di un’imposta di registro e ipocatastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni non siano adempiute nel termine previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e una sanzione pari al 30 per cento delle imposte.
 
L’agevolazione vale anche nel caso di operazioni demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche.
   

Valorizzazione edilizia: ecco le condizioni

L’Agenzia, quindi, sintetizza le condizioni per fruire del beneficio; per prima cosa l’acquisto va eseguito entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici. In secondo luogo, deve riguardare un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
 
Inoltre, chi compera l’edificio, entro dieci anni dalla data di acquisto deve demolire e ricostruire un nuovo fabbricato - anche con variazione volumetrica laddove previsto dalle normative urbanistiche - o eseguire interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia.
 
Sia nel caso della ricostruzione che della ristrutturazione edilizia, il nuovo immobile deve essere conforme alla normativa antisismica e deve avere una delle classi energetiche Nzeb ("Near Zero Energy Building"), A o B al momento della vendita delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.
 
La norma, infatti, vuole agevolare i processi di rigenerazione urbana e i trasferimenti di “interi fabbricati”.
   

Rinnovamento edilizio: la questione dell’‘intero fabbricato’

Nel caso analizzato dall’Agenzia, le abitazioni oggetto dell'operazione di acquisto e ristrutturazione da parte della società riguardano tutte le unità abitative ma non tutte le unità dell’immobile che consisteva anche di un’autorimessa e un negozio.
 
Il volume complessivo delle unità immobiliari che l'impresa intende acquisire, come ha appurato l’Agenzia dall’analisi della documentazione, è pari a 1.410,17 mc a fronte del volume complessivo dell'intero fabbricato che è pari a 1.583,97 mc.
 
Quindi, considerata la volumetria del fabbricato che la srl vuole acquistare, l’Agenzia ritiene che sia possibile accedere al beneficio se entro il termine di dieci anni viene venduto almeno il 75% del volume dell’intero fabbricato (calcolato sui 1583,97 mc).