Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, sì al sismabonus acquisto

15/02/2021 - Chi compra casa in un edificio demolito e ricostruito con ampliamento volumetrico può ottenere il sismabonus, da calcolare sul prezzo di acquisto. La spiegazione è contenuta nella risposta 97/2021 dell’Agenzia delle Entrate, che però avvisa di prestare attenzione agli strumenti urbanistici. I limiti agli ampliamenti volumetrici possono infatti essere molto diversi a livello locale.
 

Sismabonus acquisto, demolizione e ricostruzione con ampliamento

Una società si è rivolta all’Agenzia delle Entrate prima della realizzazione di un edificio composto da 58 appartamenti e 2 locali commerciali, oltre a due livelli interrati contenenti 58 box pertinenziali. Prima della costruzione del nuovo edificio, la società avrebbe demolito una costruzione preesistente di volumetria inferiore rispetto a quella nuova da ultimare.
 
La società ha quindi chiesto se gli acquirenti delle unità immobiliari avrebbero potuto usufruire del sismabonus sul prezzo di acquisto.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento, ok al sismabonus acquisto

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che se gli interventi di miglioramnto o adeguamento antisismico, incentivati con il sismabonus, sono realizzati in zona 1, 2 o 3 da un’impresa mediante demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano, l’acquirente ha diritto al sismabonus, da calcolare sul prezzo di acquisto, entro un ammontare massimo di 96mila euro. La vendita deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
 
L’Agenzia spiega che il titolo abilitativo che autorizza l’intervento di demolizione e ricostruzione può essere rilasciato indifferentemente ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) o dell’articolo 3, comma 1 lettera e) del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).
 
Le due disposizioni regolamentano rispettivamente le ristrutturazioni e le nuove costruzioni. Ricordiamo che il Decreto “Semplificazioni” (Legge 120/2020) ha modificato l’articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) includendo nelle ristrutturazioni edilizie gli interventi di  demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivo­lumetriche e tipologiche e le modifiche necessarie all’adozione di misure antisismiche, a garantire l’accessibilità e all’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Sempre ai sensi del Testo Unico dell’edilizia, gli interventi possono prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Se gli interventi realizzati dall'impresa prima della vendita rientrano in queste casistiche, è quindi possibile ottenere il sismabonus acquisto. Nei giorni scorsi, infatti, l'Agenzia delle Entrate si è pronunciata favorevolmente sulla possibilità di ottenere il sismabonus acquisto nel caso di un intervento di demolizione e ricostruzione su diverso sedime.

Analogamente, la risposta 97 accorda il sismabonus acquisto in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico a condizione che tale ampliamento sia consentito dalla normativa locale.  

Sismabonus acquisto, aliquote e scadenze

Ricordiamo che l’aliquota del sismabonus acquisto ammonta al 75% del prezzo di vendita se l’immobile ricostruito ha ottenuto un miglioramento antisismico di una classe e all’85% se è stato ottenuto un miglioramento di due classi. 

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La normativa sul superbonus ha elevato la detrazione al 110% a prescindere dal miglioramento antisismico ottenuto. Ma l’agevolazione maggiorata non è per tutti: solo le persone fisiche possono beneficiare del superbonus. Di conseguenza, se l’immobile è acquistato da una persona fisica, questa potrà ottenere una detrazione pari al 110% del prezzo di vendita. Se, invece, l’acquirente è una società, la detrazione sul prezzo di acquisto sarà pari al 75% o 85%.

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La differenza tra le norme sul sismabonus e sul superbonus incide anche sui termini entro i quali deve essere stipulato l’atto di acquisto. Se l’acquirente è una persona fisica beneficiaria del Superbonus, l’atto di acquisto dovrà essere stipulato entro 18 mesi dalla fine dei lavori e non oltre il 30 giugno 2022; se, invece, l’acquirente è una società, l’atto di acquisto dovrà essere stipulato sempre entro 18 mesi dalla fine dei lavori, ma non oltre il 31 dicembre 2021.