Rigenerazione urbana, il DL Semplificazioni interviene sulle distanze tra edifici

Aggiornamento del 26 maggio 2021: l'articolo relativo alla rigenerazione urbana è stato stralciato dalla nuova bozza di DL Semplificazioni.

25/05/2021 - Sostituire parti di città, interi isolati o singoli immobili è la via obbligata per poter realizzare la tanto desiderata rigenerazione urbana. Ma la demolizione e ricostruzione di edifici nella città consolidata è una prassi relativamente nuova per l’Italia, che si scontra con una normativa nazionale che la prevede solo in casi eccezionali.
 
Per consentire e agevolare queste operazioni, a luglio 2020, il Governo giallorosso è intervenuto modificando il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) aprendo la strada ad una serie di interventi di sostituzione edilizia che prima erano vietati.
 
Si era infatti stabilito che, negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti.
 
L’avverbio anche, presente nel comma 1-ter dell’articolo 2-bis (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati) del Testo Unico Edilizia, come modificato dal DL Semplificazioni pubblicato nel luglio 2020, potrebbe essere cancellato dal nuovo Decreto Semplificazioni del Governo Draghi.
 
Se tale modifica andasse in porto, la facoltà di derogare al rispetto delle distanze minime sarebbe circoscritta ai soli casi di demolizione e ricostruzione su lotti le cui dimensioni non consentano la modifica dell’area di sedime e non più permessa per tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici.
   

Demolizioni e ricostruzioni nei centri storici

Ma la bozza del nuovo Decreto Semplificazioni interviene anche sulla controversa questione delle demolizioni e ricostruzioni nei centri storici.
 
Ricordiamo che il Decreto Semplificazioni del luglio 2020, sebbene avesse aperto alla sostituzione urbana, aveva ‘ingessato’ questo tipo di interventi nei centri storici consentendo gli interventi di demolizione e ricostruzione esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.
 
La norma aveva scontentato gli operatori del settore e disorientato gli enti locali, tanto da rendere necessario, quattro mesi più tardi, l’intervento delle Ministre delle Infrastrutture e della Pubblica Amministrazione per ammorbidire l’interpretazione della modifica normativa.
 
Con il nuovo Decreto Semplificazioni, il Governo Draghi interviene su quella norma disponendo che, nelle zone A e nei centri storici, gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti fuori sagoma o innalzamento dell’altezza massima dell’edificio demolito sono consentiti senza il rispetto delle distanze minime prescritte, purchè nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, nell’ambito di appositi piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, ferma restando la disciplina di tutela cui siano eventualmente sottoposti gli immobili interessati dagli interventi.
 
Vedremo se tale formulazione sarà confermata nel testo definitivo del decreto-legge e se soddisferà le aspettative dei proprietari degli immobili e delle imprese edili impegnate in queste operazioni immobiliari.
   

Norme edilizie e urbanistiche, lavori in corso

Infine, va segnalato che il Testo Unico dell’Edilizia del 2001 sul quale il DL Semplificazioni incide, sta per essere sostituito dalla nuova ‘Disciplina delle Costruzioni’ che affronta la questione delle distanze tra edifici negli interventi di demolizione e ricostruzione nella città consolidata.
 
Mentre il tema della rigenerazione urbana è oggetto di un disegno di legge che è stato presentato a marzo 2021 come testo unificato di diverse proposte al vaglio del Senato, ma che ha incassato commenti negativi pressochè unanimi: dalle società di ingegneria di Oice, dalle imprese rappresentate da Confindustria, Ance e Assoimmobiliare, dai Comuni, dalle Regioni e dall’Istituto Nazionale di Urbanistica.