È una lottizzazione abusiva? Le condizioni da verificare per ottenere il condono

11/09/2023 - Quando si ricade nel reato di lottizzazione abusiva? E come verificare le condizioni per ottenere la sanatoria? È consentito il condono solo per una delle unità immobiliari facenti parte della lottizzazione abusiva?
 
A queste domande ha cercato di rispondere la giurisprudenza con due recenti pronunce.
 

Cos’è e come si verifica la presenza di una lottizzazione abusiva

Il Tar Liguria, con la sentenza 717/2023, ha ricordato quando ricorre la lottizzazione abusiva. Il Tar si è pronunciato sul ricorso contro l’ordine per la sospensione della lottizzazione di terreni a scopo edificatorio, avviata in zona agricola dopo il frazionamento catastale del terreno e senza la prescritta autorizzazione.
 
Secondo il responsabile, l’intervento consiste nella realizzazione di un edificio unifamiliare conforme alla disciplina urbanistica comunale e non può quindi qualificarsi come lottizzazione abusiva.
 
Il Comune ritiene invece che il frazionamento catastale e i contratti di vendita e compravendita dei terreni, conclusi con alcuni vicini, lascino presupporre l’intento di realizzare una lottizzazione abusiva.
 
I giudici spiegano che, in base all’articolo 30 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), “si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportano la trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione” (lottizzazione abusiva materiale).
 
Il Tar aggiunge, sempre citando l’articolo 30 del Testo Unico edilizia, che si ha lottizzazione abusiva anche “quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio” (lottizzazione abusiva cartolare).
 
Il presupposto della lottizzazione abusiva è quindi che la trasformazione urbanistica o edilizia intrapresa, o anticipata dai frazionamenti catastali, vìoli gli strumenti urbanistici, le leggi statali o regionali.
 
I giudici rilevano che le norme attuative del Piano Urbanistico Comunale (PUC) ammettono la realizzazione di nuove abitazioni connesse con la conduzione agraria del fondo agricolo e delle opere di urbanizzazione primaria e allacciamento.
 
Il Tar sottolinea anche che l’immobile unifamiliare rispetta l’indice edificatorio di zona e che il Comune ha già rilasciato l’autorizzazione paesaggistica.
 
Fatte queste considerazioni, il Tar conclude che il frazionamento catastale non dimostra, da solo, l’intenzione di realizzare una lottizzazione abusiva e annulla l’ordine di sospensione dei lavori.
 

No al condono di un immobile della lottizzazione abusiva

Con la sentenza 483/2023, il Tar Lazio spiega che la lottizzazione abusiva deve essere considerata in modo unitario.
 
I giudici si sono pronunciati sul ricorso contro la confisca e l’ordine di sgombero di alcune aree, emesso dal Comune dopo aver rilevato una lottizzazione abusiva.
 
Secondo il responsabile, la confisca e l’ordine di sgombero riguardano anche immobili per cui è stata presentata istanza di condono edilizio, non ancora conclusa positivamente. Il Comune, a suo avviso, avrebbe dovuto attendere l’esito dell’istanza di condono.
 
Il Tar respinge il ricorso, spiegando che “non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente”.
 
Secondo i giudici, le singole porzioni di suolo ricomprese nell'area abusivamente lottizzata non possono essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso.
 
Sulla base di questi elementi, il Tar conferma la confisca e l’ordine di sgombero.