La realizzazione del terrazzo a tasca incide sulla sagoma o sul prospetto?

25/03/2024 - Qual è la differenza tra sagoma e prospetto? Si tratta di due concetti che assumono un ruolo fondamentale nella realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia o, più in generale, nei lavori che portano ad una modifica dell’edificio.
 
Sia la sagoma sia il prospetto si riferiscono all’aspetto architettonico dell’edificio, ma l’impatto di un intervento è diverso a seconda che coinvolga la sagoma o il prospetto.
 
Conoscere la differenza tra sagoma e prospetto può evitare contenziosi, come quello risolto dal Tar Toscana, che con la sentenza 163/2024 ha illustrato il significato di sagoma e prospetto.
 

Le differenze tra sagoma e prospetto

Come spiegato nella sentenza 163/2024, la sagoma riguarda la conformazione planivolumetrica e il perimetro della costruzione, considerato sia in senso verticale sia in orizzontale. Si tratta del contorno dell’edificio, che include le sporgenze e le strutture perimetrali.
 
Il prospetto, invece, individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata. Nel prospetto sono comprese le aperture presenti sulle pareti esterne.
 
Gli interventi sul prospetto sono quelli che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato.
 
Un intervento realizzato su una copertura non sempre implica la modifica dei prospetti, che deve essere verificata caso per caso.
 

Il caso che ha creato dubbi su sagoma e prospetto

Nel caso analizzato dal Tar Toscana, il proprietario di un immobile situato in un’area a vincolo paesaggistico ha realizzato una terrazza a tasca, cioè una terrazza incassata in un tetto a falda inclinata.
 
L’intervento è stato realizzato sulla base di una Scia alternativa al permesso di costruire, seguita dall’autorizzazione paesaggistica previo parere positivo della Soprintendenza.
 
Qualche mese dopo, il Comune ha vietato la prosecuzione degli interventi e ordinato il ripristino dello stato dei luoghi. Secondo il Comune, la copertura di un edificio deve essere considerata parte del prospetto e i lavori sul prospetto non sono consentiti nella zona in cui si trova il fabbricato.
 
Il proprietario dell’edificio ha presentato ricorso, sostenendo che il Piano Operativo del Comune consente gli interventi classificabili come ristrutturazione edilizia conservativa. A suo avviso tali interventi, secondo l’articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) e secondo la Legge Regionale 65/2014 "Norme per il governo del territorio" della Toscana, dovrebbero comprendere tutte le opere di trasformazione dell’immobile che non ne comportino la demolizione e la ricostruzione, compresi gli aumenti o le modifiche di volumi, prospetti e sagoma.
 
Sempre secondo il proprietario dell’edificio, il Piano Operativo, non impedirebbe qualsiasi modifica all’aspetto esteriore dell’edificio, ma solo quelle di un certo rilievo, che modifichino le facciate, quindi il prospetto.
 
Il proprietario lamenta infine che il Comune abbia assimilato la copertura alla facciata in modo illogico e arbitrario.
 
I giudici hanno spiegato in primo luogo che, per capire quali interventi è possibile realizzare su un edificio, non bisogna rifarsi solo alle norme nazionali, ma soprattutto agli strumenti urbanistici generali e ai regolamenti edilizi, che possono vietare alcune opere ritenute incompatibili con le caratteristiche degli immobili e con l’armonioso sviluppo urbanistico e edilizio dell’area.
 
Il Tar ha poi dato ragione al proprietario, spiegando che il Comune non avrebbe dovuto operare a priori un’equiparazione tra sagoma e prospetto.
 
Dal momento che il Comune non ha dimostrato se la realizzazione della terrazza a tasca incide sul prospetto, i giudici hanno accolto il ricorso.