Distanze tra edifici, sagoma e titoli abilitativi: le regole per il recupero del sottotetto

20/10/2022 - Il recupero di un sottotetto senza permesso di costruire è abusivo se i lavori lo rendono abitabile. Se il sottotetto diventa abitabile, si crea nuova volumetria urbanistica. Perché si realizzi questa condizione, non è necessario che il sottotetto sia utilizzato come camera da letto o stanza che richiede una permanenza prolungata, ma è sufficiente che sia idoneo ad essere adibito a locale di servizio.
 
È arrivato a questa conclusione il Consiglio di Stato, che con la sentenza 1047/2022, ha fornito anche altre spiegazioni sulle distanze e le variazioni di sagoma che possono portare a dichiarare l’illegittimità dell’intervento edilizio.
 

Sottotetto, il caso

I proprietari di un immobile residenziale, in cui è presente un locale sottotetto non collegato direttamente al piano sottostante, nel 2016 presentano una Scia per il recupero dell’immobile.
 
Tra i vari interventi, la Scia prevede la sostituzione della copertura in legno del sottotetto, con una nuova copertura in legno coibentata, per rendere più regolare il profilo del fabbricato, e il collegamento del sottotetto con il piano sottostante. La destinazione del sottotetto però non cambierebbe, perché resterebbe sempre inidoneo ad essere utilizzato a fini residenziali.
 
Il Comune, dopo alcune verifiche, ha vietato la prosecuzione delle attività e ordinato la demolizione delle opere perchè realizzate senza un titolo abilitativo adatto e in violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni.  

Sottotetto: destinazione e abuso edilizio

Secondo il Comune, la reale intenzione dei proprietari è di utilizzare il sottotetto come ambiente di servizio. Il sottotetto, infatti, pur non rispettando i requisiti di agibilità e abitabilità solo per quanto riguarda i parametri di illuminazione e di aerazione, ha tutte le caratteristiche previste dalla legge per essere utilizzato come bagno, ripostiglio o spogliatoio. A queste condizioni, aumenterebbe la superficie lorda di pavimento e la volumetria urbanistica.
 
L’idea del Comune è stata confermata dai giudici, che hanno considerato le opere idonee a rendere abitabile il sottotetto. Il CdS ha quindi giudicato l’intervento abusivo e confermato l’ordine di demolizione.
 

Sottotetto: distanze tra gli edifici e sagoma

Un altro aspetto, contestato ai proprietari del sottotetto, è la violazione delle norme sulle distanze tra edifici. Secondo i proprietari, la sostituzione delle coperture ha provocato una modifica irrilevante della sagoma, senza sopraelevazione. L'intervento rispetta le distanze di 4 metri dai confini previste quando l’immobile è stato realizzato (nel 1967).
 
I giudici hanno verificato che in virtù dell’intervento realizzato nel 2016, non viene rispettata la distanza di 5 metri prescritta dallo strumento urbanistico a partire dal 2012. A loro avviso, risulta quindi violata la normativa sulle distanze.

I giudici hanno infine verificato che la sagoma non rispetta le quote altimetriche indicate nel progetto, ma crea un innalzamento delle linee di gronda e di colmo della copertura.
 
Gli interventi realizzati, oltre a non risultare conformi alle norme regionali e comunali per il recupero dei sottotetti, sono stati giudicati molto diversi da quelli indicati nella Scia e di una portata tale da richiedere il permesso di costruire. Anche da questo punto di vista, i giudici hanno ritenuto l’intervento abusivo e confermato l’ordine di demolizione.