Distanze tra edifici ad altezze diverse, quali regole per le finestre?

14/11/2022 - La distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti deve essere sempre rispettata? O è possibile derogare se la finestra non fronteggia la parete dell’altro edificio, ma ha di fronte uno spazio vuoto?
 
A questi interrogativi ha risposto la Cassazione con la sentenza 28147/2022.
 
In generale, si può dire che la situazione cambia se i due edifici sono costruiti in aderenza o se tra le due costruzioni sono presenti intercapedini.
 

Distanze tra edifici, il caso

Il caso analizzato dalla Cassazione riguarda due società e il proprietario di un appartamento. Una società è proprietaria di un edificio, l’altra società ha realizzato il recupero di un complesso edilizio, dando vita a un edificio alto 17 metri. Un lato del nuovo palazzo è stato costruito in aderenza al palazzo confinante fino ad un’altezza di 8,70 metri.
 
Sulla parete del nuovo edificio, più alto di quello preesistente, c’è la finestra di un appartamento. La società proprietaria dell’edificio preesistente ha citato in giudizio il proprietario dell’appartamento per la violazione dell’obbligo di rispettare la distanza di 10 metri tra pareti finestrate, imposta dal DM 1444/1968.
 
Il proprietario dell’appartamento si è rivalso, a sua volta, sulla società costruttrice, arrivando a chiedere la risoluzione del contratto di compravendita e la restituzione del prezzo pagato.
 

Distanze tra edifici e pareti finestrate, Cassazione: tutelare la salubrità

Per dirimere la controversia, la Cassazione ha spiegato che la nozione di edifici antistanti riguarda le porzioni di pareti che si fronteggiano. Queste devono essere adeguatamente distanziate per non creare un’intercapedine nociva, cioè potenzialmente in grado di creare condizioni di insalubrità.
 
Nella realtà, le pareti possono fronteggiarsi solo per un tratto, ad esempio perché hanno una altezza diversa o non sono parallele.
 
In questi casi, la distanza di 10 metri deve essere rispettata “entro il segmento delle pareti tale che l'avanzamento (ideale, meramente pensato) dell'una la porti ad incontrare l'altra, sia pure in quel segmento”.
 
Fatta questa premessa, la Cassazione ha effettuato un distinguo. Ai fini della prevenzione e della salubrità, le regole cambiano a seconda che tra i due edifici sia presente un’intercapedine o che i due edifici siano costruiti in aderenza, con un lato che combacia perfettamente, anche se non per tutta l’altezza.
 
Se tra i due edifici c’è un’intercapedine, la distanza minima di 10 metri deve essere rispettata anche quando la finestra si apre su uno spazio libero alla sua altezza e non ha di fronte un’altra parete.
 
Se i due edifici sono costruiti in aderenza, e non si crea quindi un’intercapedine che può risultare insalubre, non sussiste l’obbligo di rispettare la distanza minima di 10 metri.