Calcolo della distanza tra edifici: tutti i dubbi, alcuni ancora aperti

18/09/2023 - Calcolare correttamente la distanza tra edifici è un’operazione fondamentale quando si costruisce o si realizzano interventi sugli edifici esistenti.
 
I fattori da considerare sono molteplici. In primo luogo, l’utilizzo del metodo di calcolo corretto, che può essere radiale o lineare.
 
In secondo luogo, gli elementi da conteggiare. Oltre ai muri perimetrali e ai balconi, bisogna valutare se eventuali arredi, installati sugli immobili, possono incidere sul calcolo della distanza tra fabbricati.
 
Se gli edifici sono separati da una strada, si deve valutare se questa è pubblica o privata. C’è poi il caso in cui gli edifici appartengono allo stesso proprietario e non è chiaro se il rispetto della distanza tra i fabbricati debba comunque essere rispettata per garantire la salubrità degli spazi o se, invece, sia consentita qualche deroga.
 
Il tema della distanza tra edifici genera spesso dubbi e contenziosi, su cui la giurisprudenza è chiamata ad intervenire.
 

Come si calcola la distanza tra edifici

Con la sentenza 6438/2023, il Consiglio di Stato ha spiegato che la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, prevista dal DM 1444/1968, si misura in modo lineare e non radiale.
 
Questo significa che la distanza tra edifici si misura tracciando linee perpendicolari tra i fabbricati. Se la linea perpendicolare misura almeno 10 metri, le norme sulla distanza tra edifici si intendono rispettate.
 
La distanza radiale, invece, rappresenta la distanza minima tra gli edifici. Si ottiene congiungendo i punti più vicini dei due edifici. Se gli edifici sono disposti in modo parallelo, la distanza lineare coincide con quella radiale. In caso contrario, la distanza radiale è sempre minore di quella lineare.
 
Nel caso esaminato, il proprietario di un edificio ha lamentato che la nuova costruzione violasse la distanza minima tra edifici prescritta per le pareti finestrate. I giudici, però, applicando il metodo lineare, hanno rilevato che di fronte alla parte finestrata del ricorrente non ci fosse alcuna costruzione e hanno quindi dedotto la regolarità dell’intervnto realizzato.
 
Qualche anno fa, anche la Cassazione è arrivata alla stessa conclusione sull’utilizzo del metodo lineare e non radiale per misurare la distanza tra pareti finestrate degli edifici.
 

La tettoia influisce nel calcolo della distanza tra edifici?

Una volta chiarito il metodo di calcolo della distanza tra edifici, è importante capire quali elementi conteggiare. Bisogna prendere in considerazione solo i muri o i balconi oppure anche le tettoie o altri tipi di arredo contribuiscono ad aumentare gli ingombri e creano un “accorciamento delle distanze”?
 
Sull’argomento è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza 8035/2023. I giudici hanno esaminato il contenzioso sorto tra il proprietario di un immobile, che ha realizzato una tettoia su un terrazzo scoperto al primo piano, e il Comune che ha rilevato la violazione della normativa sulle distanze tra edifici.
 
Secondo il proprietario, la tettoia è solo un ornamento e non un elemento aggettante, perché in questa categoria rientrano solo i balconi e le altre sporgenze dei fabbricati. I giudici non hanno accettato queste argomentazioni e, dopo aver accertato che la tettoia sporge rispetto al filo del fabbricato e al terrazzo, hanno affermato che “viene fuori, ravvicinando i due fabbricati”.
 
Secondo le Norme Tecniche Attuative dello strumento urbanistico, se un elemento sporge per una lunghezza superiore a 1,5 metri, prolunga il filo del fabbricato ai fini del calcolo delle distanze. Il CdS ha definitivamente concluso che la tettoia deve essere conteggiata nel calcolo della distanza tra i due fabbricati.
 

Distanza tra edifici separati da una strada

Un altro aspetto da considerare, nel calcolo delle distanze tra edifici separati da una strada, è la natura della strada stessa.
 
La Cassazione, con la sentenza 9548/2023, ha spiegato che la situazione cambia a seconda che la strada sia pubblica o privata.
 
In base all’articolo 879, comma 2, del Codice Civile, se la strada è pubblica, non si devono rispettare le norme relative alle distanze. I giudici hanno spiegato che, per capire se una strada è pubblica, e la distanza tra due edifici è corretta, non è sufficiente l’uso pubblico della strada, ma è necessario accertare l’ubicazione in luoghi abitati, l’inclusione nella toponomastica del Comune, la presenza di numeri civici e il comportamento tenuto dalla Pubblica Amministrazione nella zona in merito ad interventi di edilizia ed urbanistica.
 

Distanza tra edifici dello stesso proprietario

Non è invece chiaro se le norme sulle distanze tra edifici devono essere rispettate anche quando gli edifici appartengono allo stesso proprietario.
 
Sull’argomento, la Cassazione e il Consiglio di Stato sono arrivati a conclusioni opposte.
 
La Cassazione, nella sentenza 6855/2017, riportata nella pronuncia del Consiglio di Stato 6438/2023, ha affermato che “è legittima, dal punto di vista privatistico, la realizzazione di costruzioni ad una distanza inferiore a quella legale o regolamentare sul fondo di un unico proprietario”. Secondo questa interpretazione, il privato avrebbe la libertà di decidere a quale distanza edificare due fabbricati nella sua proprietà.
 
Diversamente, il Consiglio di Stato, con la sentenza 5663/2023, ha spiegato che le norme sulla distanza tra edifici tutelano l’interesse pubblico e non solo quello dei proprietari. Il privato, quindi, non avrebbe alcun margine di deroga nella sua proprietà.