Distanze tra edifici, quali deroghe sono consentite?

20/11/2019 - Si può derogare alle distanze minime tra edifici solo in presenza di un piano particolareggiato che include un insieme di fabbricati che, dal punto di vista dell’assetto urbano, possono essere considerati come un’unica costruzione. Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza 29867/2019.
 

Distanze minime, il caso

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul contenzioso sorto tra due soggetti che, dopo aver ottenuto i permessi necessari, avevano ampliato gli edifici di loro proprietà. Secondo uno dei proprietari, l’altro aveva realizzato una sopraelevazione senza rispettare la distanza minima di 10 metri tra le pareti finestrate.
 
A detta del responsabile della sopraelevazione, per la realizzazione degli interventi i due proprietari avevano inizialmente presentato un progetto unitario. A suo avviso, quindi, sarebbe stato possibile derogare alla distanza minima di 10 metri ai sensi dell’articolo 9 del DM 1444/1968, in base al quale “sono ammesse distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino parte di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche".
 

Distanze minime, quando è ammessa la deroga

La Cassazione ha esordito spiegando che la definizione delle distanze tra le costruzioni nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato.
 
Le Regioni, si legge nella sentenza, possono derogare solo con previsioni più rigorose, funzionali all’assetto urbanistico del territorio. Le eventuali deroghe, continua la Cassazione, sono legittime solo se riferite ad una pluralità di fabbricati che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, come se fossero un edificio unitario.
 
I piani particolareggiati e le lottizzazioni convenzionate, ha aggiunto la Cassazione, sono finalizzati a conformare l’assetto complessivo di determinate zone. Si tratta di un caso molto diverso dal piano unitario, che invece consiste in un’istanza congiunta per la richiesta del permesso di costruire.
 
Il piano unitario, hanno concluso i giudici, non impatta sull’assetto del territorio e si riferisce solo ai rapporti tra privati. Per questo motivo, nell’ambito del piano unitario non è consentita alcuna deroga alle distanze minime.
 
La Cassazione ha quindi respinto il ricorso del proprietario che aveva realizzato la sopraelevazione infrangendo la distanza di 10 metri e confermato la sentenza della Corte d’Appello che lo obbligava al ripristino delle distanze previste dalla legge.
 

Distanze minime, i cambiamenti nella normativa

Ricordiamo che da giugno, per effetto del decreto Sblocca Cantieri, le distanze minime tra edifici, previste dall'articolo 9, commi 2 e 3, del DM 1444/1968, si applicano obbligatoriamente solo alle zone C di espansione. Nelle altre zone, ogni Ente può decidere quali regole seguire. La nuova legge ha stabilito anche che gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, assicurando la coincidenza dell'area di sedime, del volume e dell’altezza dell'edificio ricostruito con quello demolito.