Demolire e ricostruire con sedime e sagoma diversi ma stesse distanze, forse si potrà

29/06/2020 - Una parte consistente del DL Semplificazioni è dedicata alle semplificazioni in materia edilizia, con misure di velocizzazione e agevolazione degli interventi, essenzialmente volte a rendere più facile e immediata la costruzione delle opere legittimamente realizzabili.
 

Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione

Una tra le più significative prevede di abolire il vincolo che obbliga a mantenere lo stesso sedime e la stessa sagoma negli interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione disciplinati da programmi di rigenerazione urbana; secondo il DL, la ricostruzione sarà comunque consentita con la sola osservanza delle distanze legittimamente preesistenti.
 
Si tratta di una modifica normativa richiesta da tempo che sbloccherebbe tante situazioni in cui l’obbligo di osservare le distanze minime vigenti impedisce, di fatto, di ricostruire con caratteristiche formali diverse gli edifici dopo la demolizione.
 

Manutenzione straordinaria, ristrutturazione ricostruttiva, strutture leggere

Le modifiche dei prospetti saranno considerate opere di manutenzione straordinaria se indispensabili a garantire l’agibilità o l’accessibilità delle unità immobiliari (mentre sarebbero da qualificare come una ristrutturazione edilizia nei restanti casi).
 
Vengono chiariti requisiti e specificità degli interventi di ristrutturazione ricostruttiva. La realizzazione di strutture leggere destinate ad essere rimosse alla fine del loro utilizzo stagionale sarà considerata edilizia libera.
 

Conferenza di servizi e validità dei titoli edilizi

Si istituisce la conferenza di servizi semplificata per acquisire gli atti di assenso di altre amministrazioni richiesti per la realizzazione dell’intervento, allo scopo di standardizzare e accelerare i termini di svolgimento delle procedure edilizie.
 
Si prevede la possibilità di una proroga della validità dei titoli edilizi, prevedendo che prima che siano decorsi i termini per l’inizio o per la fine dei lavori (rispettivamente di un anno e di tre anni dal rilascio del titolo), il privato possa prorogarli con una mera comunicazione allo sportello unico comunale, nonché di una proroga ulteriore, discrezionale, ove ricorrano giustificate ragioni.
 
Si chiarisce il campo di applicazione del Contributo Straordinario introdotto dal Decreto Sblocca Cantieri (DL 133/2014). Per gli interventi di rigenerazione urbana la riduzione del contributo di costruzione passerà dal 20% al 35%. L’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso sarà rilasciata d’ufficio da parte dello sportello unico edilizia (SUE).  

Prescrizione decennale per gli abusi edilizi

Altre novità riguardano le sanzioni per gli interventi abusivi: confermando che la sanzione ripristinatoria si applica agli abusi che abbiano comportato incremento del carico urbanistico a concessione edilizia), si è ribadito che, viceversa, le opere che un tempo erano soggette a mera autorizzazione comportano, di norma (ossia fuori dai casi di presenza di vincoli) l’applicazione di una sanzione pecuniaria (commisurata al doppio del valore incrementale).

Analogamente, per le sole opere non comportanti aumento di carico urbanistico né vincolate, si è prevista una prescrizione decennale della violazione amministrativa. Praticamente un condono edilizio che non ha mancato di suscitare polemiche e che probabilmente sarà stralciato dal testo del DL.
 
Entrambi gli istituti (sanzione ripristinatoria e sanzione pecuniaria) - si legge nel testo -, oltre a rispondere a criteri di giustizia sostanziale e di adeguatezza della risposta sanzionatoria, risolvono un significativo contenzioso bagatellare (evitando ogni coinvolgimento giurisdizionale), che consentirà di sbloccare il mercato immobiliare (spesso ostacolato da non conformità meramente interne, o comunque minime) e di concentrare le risorse dei pubblici uffici sulla repressione degli abusi significativi (ossia quelli comportanti un aumento, seppur minimo, del carico urbanistico, ovvero incidenti su vincoli specifici).
 

Abolizione della doppia conformità

Un altro tema sul quale si è sviluppato un significativo confronto, in particolare con il MiBACT, - prosegue la bozza - è l’opportunità di estendere l’accertamento di conformità (alla pianificazione urbanistica vigente) - già previsto dall’art. 36 del Testo Unico Edilizia per le opere che, pur essendo state realizzate senza titolo formale, erano e sono tuttavia conformi alla pianificazione urbanistica sia al momento della loro realizzazione sia a quello attuale (cd. doppia conformità) - anche alle opere che sono conformi al piano regolatore solo all’attualità, ma che non lo erano al momento della loro iniziale realizzazione (di norma per effetto di una modifica del P.R.G).
 
Tale accertamento di conformità, tuttavia, non sarebbe una sanatoria retroattiva ma si limiterebbe a riscontrare l’attuale conformità dell’opera: conseguentemente, non estinguerebbe i reati eventualmente già commessi (dei quali cessa unicamente la permanenza), e sarebbe assoggettato a una più onerosa contribuzione pecuniaria.
 
C’è l’ipotesi di limitare tale istituto (noto come “conformità giurisprudenziale”) a: i soli immobili già realizzati alla data di entrata in vigore della norma; i casi in cui l’immobile sia realizzato secondo la normativa tecnica attuale, ovvero sia ad essa adeguabile (sismicità, prestazione energetica, etc…); i soli casi di non incidenza su regimi vincolistici, ovvero in cui sia accertata la piena conformità alle esigenze tutelate dal vincolo esistente.

Anche questa ipotesi ha poche probabilità di riuscita, viste le numerose critiche che ha sollevato.