Si può derogare alle norme sulle distanze se una sola delle due pareti è finestrata?

15/04/2024 - Il tema della distanza tra edifici crea spesso incertezze e contenziosi. Le norme sulla distanza tra edifici mirano a tutelare la salubrità degli spazi e la sicurezza, ma spesso non è chiaro come calcolare le distanze e in quali casi sono obbligatorie o possono invece essere consentite delle deroghe.
 
Un caso che suscita spesso dubbi riguarda la distanza tra due edifici quando solo uno di essi presenta una parete finestrata.
 
L’obbligo di rispettare le norme sulla distanza tra edifici si può derogare o è obbligatorio anche se c’è una sola parete finestrata?
 
A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione con la sentenza 7744/2024.
 

Il caso della distanza tra edifici

Il caso esaminato dai giudici riguarda un contenzioso per la costruzione di un manufatto ad una distanza inferiore a 10 metri dall’edificio vicino.
 
I vicini hanno lamentato l’occupazione di 14 metri della corte che separa i due edifici e, dopo i dovuti accertamenti, il Tribunale ha ordinato l’arretramento del manufatto fino a 10 metri dalla parete fronteggiante.
 
Il proprietario del manufatto ha però fatto presente che la parete di uno solo dei due edifici è finestrata e che, a suo avviso, non si dovrebbe applicare l’obbligo della distanza tra edifici pari a 10 metri.
 
Il proprietario lamenta inoltre che il manufatto, costruito senza permessi e poi condonato, è ormai in regola e non può essere né demolito né arretrato per contestazioni sulla distanza tra edifici.
 

Distanza tra edifici con una sola parete finestrata

I giudici sono partiti dal nesso tra condono e ordine di arretramento per la violazione delle norme sulla distanza tra edifici.
 
Secondo la Cassazione, la sanatoria edilizia e il condono regolano i rapporti tra il privato e l’Amministrazione, ma non hanno effetti sui rapporti tra privati. Questo significa che il privato può chiedere la demolizione o l’arretramento dell’edificio costruito ad una distanza inferiore a 10 metri, anche se tale edificio è stato condonato.
 
Gli strumenti urbanistici devono rispettare le prescrizioni del DM 1444/1968 e dell’articolo 873 del Codice Civile, senza poter derogare prevedendo una distanza tra edifici inferiore.
 
I giudici hanno ricordato che l’obbligo di rispettare le distanze legali è previsto dagli strumenti urbanistici non solo per la tutela dei proprietari frontisti, ma anche per finalità di pubblico interesse, come evitare la formazione di intercapedini nocive e tutelare l’assetto urbanistico e la densità degli edifici.
 
L’aspetto importante, spiega la Cassazione, è il rispetto della distanza tra costruzioni, a prescindere dal fatto che tali costruzioni si fronteggino o si trovino su fondi tra cui esiste un dislivello.
 
Lo stesso discorso vale per quanto riguarda la presenza di finestre sulle pareti. I giudici hanno puntualizzato che l’obbligo del rispetto della distanza tra edifici non tutela solo la riservatezza, ma l’interesse pubblico-sanitario.
 
Sulla base di questi elementi, i giudici hanno respinto il ricorso e confermato l’ordine di arretramento del manufatto affinchè rispetti la distanza di 10 metri tra edifici.