I balconi accorciano le distanze tra gli edifici?

10/11/2023 - Il calcolo delle distanze tra costruzioni può dar luogo a contenziosi tra vicini di casa. Sapere quali elementi considerare nella misurazione delle distanze tra le costruzioni, può quindi evitare intoppi nella realizzazione di nuove costruzioni o negli interventi di ristrutturazione, che a causa dei ricorsi potrebbero subire ritardi.
 
Se è chiaro che tra due pareti finestrate deve esserci una distanza minima di 10 metri, qualche dubbio può sorgere nel caso in cui sulle pareti siano presenti balconi o altre sporgenze.
 
Secondo un orientamento abbastanza consolidato, i balconi e le sporgenze devono essere conteggiati nella distanza tra costruzioni e solo le sporgenze ornamentali o di piccole dimensioni possono essere escluse.
 
Nonostante ciò, qualche incertezza rimane.
 

Sporgenze abitative e balconi nel calcolo delle distanze tra costruzioni

Uno degli ultimi casi analizzati dalla giurisprudenza ha avuto inizio con la costruzione di un’autorimessa addossata ad un fabbricato.
 
Il Comune, dopo aver rilevato che l’autorimessa si trova a una distanza inferiore a 10 metri dalla linea esterna del terrazzo fronteggiante, collegato da una porta finestra all’appartamento, ha annullato in autotutela la Scia presentata per la realizzazione dell’autorimessa.
 
Il Consiglio di Stato, con la sentenza 8834/2023, ha dato ragione al Comune sulla base del consolidato orientamento giurisprudenziale che considera nel calcolo delle distanze tra costruzioni i balconi e tutte le sporgenze destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono.
 
I giudici hanno ribadito che, per verificare il rispetto della distanza tra fabbricati, deve essere presa in considerazione la linea esterna del balcone e non la porta finestra che consente l’accesso sul balcone.
 
Secondo i giudici, gli unici elementi che non devono essere considerati nel calcolo delle distanze tra costruzioni sono gli sporti con funzione ornamentale o di rifinitura.
 

Distanze tra costruzioni, i balconi formano un ampliamento

Con l’ultima pronuncia, il Consiglio di Stato si è allineato a quanto affermato in passato. Nel 2010, i giudici hanno spiegato che balconi e scale formano un ampliamento e sono inclusi nel calcolo della distanza tra costruzioni.
 
Sempre il CdS, nel 2013, ha affermato che la distanza tra edifici si deve calcolare tenendo in considerazione tutti i punti dei fabbricati, includendo gli sporti e non prendendo in considerazione solo le pareti finestrate.
 
Nel 2014, il Tar Campania ha i balconi di apprezzabile profondità e ampiezza rientrano tra i corpi di fabbrica computabili nelle distanze tra costruzioni. 
 
Ne 2019 sull’argomento è intervenuta anche la Cassazione che ha chiuso un contenzioso sintetizzando che una parete dotata di balconi deve essere considerata finestrata. Di conseguenza, per il calcolo delle distanze bisogna tenere presenti i balconi.
 
In generale sembra chiaro che solo le sporgenze ornamentali e di dimensioni ridotte possono essere esclusi dal computo delle distanze. Tuttavia, il tema del calcolo della distanza tra costruzioni continua a generare dubbi, molti dei quali ancora in sospeso.