Proprietà del lastrico solare, chi può rivendicarla e su quali basi

11/12/2024 - A chi appartiene il lastrico solare in un condominio? Si tratta di una parte comune, quindi sempre condominiale, oppure in certi casi può essere di esclusiva proprietà di un condomino?
 
Chiarire con certezza la proprietà del lastrico solare è fondamentale non solo per sapere chi e in quale misura può utilizzarlo, ma soprattutto per determinare chi è chiamato a partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in caso, ad esempio, di infiltrazioni e danni.
 
Il regime della proprietà del lastrico solare è regolato dal Codice Civile. Nonostante ciò, sull’argomento sorgono spesso dei contenziosi che la giurisprudenza è chiamata a dirimere. In due casi è dovuta intervenire la Cassazione che ha ribaltato le conclusioni tratte dai Tribunali ordinari e dalle Corti d'Appello, mettendo ordine tra le norme.
 

Lastrico solare condominiale o privato, il regolamento è ininfluente

La Cassazione, con l’ordinanza 30791/2024, ha affrontato un caso in cui i singoli condomini sostenevano di non essere comprorietari del lastrico solare per evitare di pagare le spese di manutenzione che, a loro avviso, dovevano essere sostenute solo dai proprietari degli appartamenti agli ultimi piani, da cui si può accedere direttamente al lastrico solare.

Nel condominio è sorto un contenzioso a causa di infiltrazioni, provenienti dal lastrico solare, che hanno danneggiato l’appartamento dell’ultimo piano.
 
Il proprietario dell’appartamento danneggiato ha chiesto un intervento di manutenzione straordinaria e la ripartizione delle spese per la riparazione dei danni causati dall’infiltrazione con il resto dei condomini.
 
Il condominio si è opposto sostenendo che, in base al regolamento condominiale, i lastrici solari sono di proprietà esclusiva degli appartamenti che ne hanno accesso e che gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico di tali proprietari. Secondo il condominio, il regolamento ha natura contrattuale, quindi vincolante per tutti i condomini.
 
Il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, danneggiato dalle infiltrazioni, ha presentato ricorso spiegando che il regolamento può derogare ai criteri di ripartizione delle spese, ma non al principio di comproprietà, stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile.
 
A detta dei proprietari, il regolamento non può modificare il regime della proprietà condominiale ed esonerare il condominio dall’obbligo di provvedere alla manutenzione del bene.
 
La Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, spiegando che solo un titolo adeguato può attribuire la proprietà di un bene ad un solo condomino.
 
I giudici hanno affermato che, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile, il lastrico solare ha la funzione di copertura dell’edificio e rientra tra le parti comuni. Normalmente, il lastrico solare è di proprietà comune e solo dei titoli adeguati possono disporre diversamente. Tali titoli adeguati sono gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari e l’atto costitutivo del condominio.
 
Il lastrico solare è stato quindi dichiarato come parte comune, con la conseguenza che tutti i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione.
 

Lastrico solare condominiale, chi può rivendicare la proprietà

Con un’altra ordinanza, la 30173/2024, la Cassazione si è pronunciata sul caso opposto in cui un condomino ha rivendicato la proprietà esclusiva del lastrico solare per poterlo utilizzare liberamente.
 
I promissari acquirenti di un appartamento all’ultimo piano di un edificio hanno citato in giudizio il venditore affinchè fosse precisata l’esclusiva proprietà del lastrico solare.
 
La Cassazione ha ribadito che la comproprietà del lastrico solare è prevista dall’articolo 1117 del Codice Civile e che in assenza di un titolo contrario, il lastrico solare rientra nelle parti comuni dell’edificio data la sua funzione di copertura.
 
Anche in questo caso, i giudici hanno spiegato che solo l’atto costitutivo del condominio può stabilire che il lastrico solare non rientra tra le parti comuni. L'atto costitutivo rappresenta infatti il primo atto con cui la proprietà è stata trasferita dal costruttore ad un altro soggetto.
 
L’onere di produrre tale titolo, e di provare che il lastrico solare non rientra tra le parti comuni, grava su chi rivendica la proprietà o l’uso esclusivo del lastrico solare. 
 
Dal momento che i ricorrenti sono riusciti a produrre le prove necessarie, la Cassazione ha accolto il ricorso e dichiarato la proprietà esclusiva del lastrico solare.