Il condomino può pavimentare la sua terrazza senza l'autorizzazione assembleare?

15/03/2024 - Per la pavimentazione della terrazza di proprietà esclusiva in condominio c’è un duplice profilo da prendere in considerazione.
 
Da una parte bisogna valutare la corretta ripartizione delle lavorazioni, ove il terrazzo serva anche da lastrico solare. Dall’altra si deve tenere in considerazione la libertà del proprietario di pavimentare la superficie e i poteri del condominio che delibera in merito alle scelte individuali.
 

Pavimentazione terrazza, la ripartizione delle spese

Dottrina e Giurisprudenza si sono confrontate sulla possibilità del proprietario esclusivo di porre in essere lavorazioni sul proprio terrazzo, senza la necessarietà che una delibera assembleare approvi gli interventi.
La normativa esistente prende inoltre in considerazione la suddivisione delle spese relative a tali lavori.

Secondo l’articolo 1126 del Codice Civile, “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.” 

La norma nasce dalla necessità di bilanciare l’utilizzo della proprietà esclusiva rispetto a quello dei condomini che, invece, usufruiscono della copertura del lastrico. Si tratta dell’“utilitas” e l’utilità prevalente è quella di copertura dell'edificio condominiale realizzata dal lastrico solare.

L’articolo 1135 prevede che “… l’assemblea dei condomini provvede: … 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti …”

I condomini che godano della copertura del lastrico sono pertanto tenuti alla contribuzione alle spese di rifacimento e l’Assemblea ha il potere di deliberare in merito ai lavori di rifacimento del terrazzo, previo consenso del proprietario, così come ha il dovere di contribuire alle spese per la realizzazione delle opere.

All’interno di tale ambito, difatti, a nulla rileva la proprietà esclusiva, fermo restando il fatto che l’Assemblea deve necessariamente non oltrepassare il perimetro delle proprie attribuzioni.
 

Pavimentazione terrazza, i poteri del proprietario esclusivo e del Condominio

Il Condominio, però, non ha in alcun modo il potere di impedire al proprietario esclusivo l’esecuzione di opere di rifacimento della pavimentazione sulla proprietà esclusiva.

Recentemente il Tribunale di Bari, con la sentenza numero 4236 del 26 Ottobre 2023, ha chiarito che la delibera assembleare che limita la proprietà esclusiva nella copertura del terrazzo è da considerarsi invalida a tutti gli effetti di Legge.

In caso contrario, la delibera deve essere considerata affetta da nullità assoluta per totale difetto di attribuzione e per oggetto impossibile.

Il proprietario esclusivo può, pertanto, pavimentare ed impermeabilizzare il terrazzo di sua proprietà, anche fungente da lastrico solare, ed il Condominio non può impedirlo.
La vicenda esaminata dal Tribunale di Bari nasce da un problema di infiltrazioni: uno tra i più comuni in Condominio.

Infine l’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce che “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio …”

Questo significa che il singolo proprietario è obbligato al rispetto sia della sicurezza condominiale che del decoro architettonico dell’edificio e che il bene comune non deve mai essere leso.