Soppalco, quando è necessario il permesso di costruire

28/03/2022 - Quale titolo abilitativo è necessario per realizzare un soppalco? La risposta non è univoca, ma dipende dalle sue caratteristiche costruttive. La spiegazione è stata fornita dal Consiglio di Stato con la sentenza 1002/2022.
 

Soppalco, il caso

I giudici hanno analizzato il ricorso contro l’ordine di demolizione emesso dal Comune. L’Amministrazione ha contestato la realizzazione di un soppalco intermedio di 30 metri quadri, impostato a 2,10 metri dal calpestio e 2 metri dal solaio di copertura, completo di scala in muratura di accesso.
 
Secondo il responsabile, il manufatto, di modeste dimensioni, era riconducibile al regime delle opere interne per le quali sarebbe stata sufficiente una comunicazione.
 
L’ordine di demolizione, secondo il responsabile dell’intervento, era arrivato molti anni dopo dalla realizzazione dell’opera e non era giustificato da un pubblico interesse.  

Soppalco, quale titolo abilitativo?

I giudici hanno spiegato che la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito un’abitazione, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.
 
È necessario il permesso di costruire quando il soppalco non è di dimensioni modeste e comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.
 
È un intervento edilizio minore se non incrementa la superficie dell’immobile. Questa condizione si verifica solo se lo spazio realizzato col soppalco consiste in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.
 
Nel caso esaminato, invece, è stato creato un organismo edilizio nuovo ad uso abitativo, con aumento di superficie e volume utile. I giudici hanno quindi confermato l’ordine di demolizione.
 

Abusi edilizi e termini per l’ordine di demolizione

Il CdS ha spiegato che, una volta accertato che l’intervento è abusivo, l’ordine di demolizione può essere emesso in qualunque momento.
 
L’inerzia dell’Amministrazione non può generare il “legittimo affidamento”. Questo significa che, anche a distanza di tempo, il responsabile dell’intervento abusivo non può ritenersi al sicuro da eventuali sanzioni.
 
Per gli stessi motivi, l’ordine di demolizione non deve esser motivato dalla presenza di un interesse pubblico.