Abusi edilizi in condominio, l’amministratore ha l’obbligo di tutelare il bene comune

15/07/2022 - La forte spinta economica del settore edilizio è, innegabilmente e negli ultimi anni, deus ex machina dell’economia italiana, provocando così uno smisurato aumento di nuove costruzioni e ristrutturazioni, spesso e volentieri non a norma.
 
Il fenomeno dell’abuso edilizio si riscontra ogni qualvolta non vengano rispettate le normative imposte dalla Legge nelle edificazioni ed in particolare quando vengano violati - anche solo parzialmente - tutti gli atti richiesti per l’inizio esecuzione lavori, per la prosecuzione e conclusione delle opere.
 
A tali vincoli, inoltre, si aggiungono tutti i doveri ex lege imposti sia a tutela del decoro urbano e condominiale, che a salvaguardia dei vincoli storici ed architettonici.
 
È chiaro che l’edificazione di strutture abusive comporti inevitabilmente delle conseguenze: queste si differenziano in base alla gravità della violazione posta in essere dal singolo soggetto.
 
Sulla questione si è più volte pronunciata la Giurisprudenza[1], stabilendo l’extrema ratio della demolizione quale rimedio generico da adottarsi solo nei casi di gravi violazioni di legge. Di contro, in situazioni di lievi entità e variazioni rispetto al progetto originario approvato, la demolizione può essere sostituita da una sanzione pecuniaria. Tale indirizzo al fine di evitare l’arrecare un grave danno alla porzione di opera edificata in totale rispetto della normativa vigente.
 
In merito all’abusivismo edilizio in Condominio, sono sorte non poche diatribe, in particolar modo relativamente al ruolo dell’Amministratore ed alla responsabilità di questi, relazionata ai doveri di gestione, controllo e segnalazione di irregolarità nel caso di lavori edilizi eseguiti dal singolo condomino.
 
Il combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile statuisce che l’onere di controllo e verifica in merito alle questioni condominiali spetta esclusivamente all’Amministratore.
 
Successivamente alla riforma del 2012, come è noto, le competenze dell’Amministratore di Condominio sono state notevolmente ampliate e la sua figura sempre più professionalizzata. La ratio legis della norma ex art. 1130 c.c. consta nel fatto che l’Amministratore è da intendersi quale gestore delle funzioni di governo ed esecutive degli spazi comuni: ed è proprio sulla scorta di tale ragione che l’Assemblea, sovrana, ha sempre la facoltà sia di ampliare che diminuire le libertà potestative del proprio rappresentante.
L’Amministratore, difatti, ha l’obbligo di conservazione del bene comune: di non limpida interpretazione il modus operandi che lo stesso debba seguire al fine di tutelare detto bene.
 
Sulla questione si è recentemente pronunciata la Suprema Corte e con estrema chiarezza statuendo che “…la denuncia dell'abuso della cosa comune da parte di un condomino rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio che spetta di compiere all'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., senza alcuna necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini…”[2].
 
L’Amministratore pertanto ed in merito, ha l’autonomo potere di denunciare l’abuso edilizio all’Autorità competente e di promuovere le azioni giuridicamente opportune finalizzate al ripristino dello status quo.
 
Ulteriore elemento riscontrabile nel richiamato provvedimento, concerne la tutela dei beni condominiali ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1102 c.c., in caso di alterazione dell’utilizzo condiviso delle parti comuni: sull’argomento si sono susseguiti diversi orientamenti giurisprudenziali. 
 
Il più recente, oramai ampiamente seguito dalla giurisprudenza maggioritaria (ex multis Cassazione n. 11445/2015) e ribadito in Ordinanza di cui ut supra, cristallizza il principio secondo cui ognuno dei condomini ha il diritto di poter utilizzare il bene comune al fine di ottenerne un’utilità propria: tale beneficio, però, non deve in alcun modo alterare il comune godimento di tutti gli altri condomini. È dunque eliminata la possibilità in capo al singolo condomino di poter usufruire in via esclusiva del bene comune.
 
In base alle indicazioni ricevute dalla Giurisprudenza più accorta ed oramai consolidata, riassumendo quanto sopra esposto ed argomentato, si deve ritenere che nel caso di abusi edilizi in Condominio, l’Amministratore ha l’obbligo normativo di agire a tutela del bene comune, senza necessità della preventiva autorizzazione assembleare.