Abusi edilizi, come si calcola la multa alternativa alla demolizione

21/10/2022 - Gli abusi edilizi devono sempre essere sanzionati. Quando la demolizione non è possibile, perché si rischia di danneggiare la parte dell’edificio costruita in modo legittimo, il responsabile dell’abuso deve pagare una sanzione.
 
Ma come si calcola l’importo della sanzione? Le norme esistenti hanno un metodo di calcolo basato sulla superficie, ma se la violazione consiste in un ampliamento volumetrico è necessario fare ulteriori calcoli, come spiegato dal Consiglio di Stato nella sentenza 8170/2022.
 

Abusi edilizi e multa alternativa alla demolizione, il caso

I giudici si sono pronunciati sul caso di un abuso edilizio che consiste nella realizzazione di un’altezza maggiore rispetto a quella indicata nel progetto e nella violazione delle distanze dal confine.
 
Per le sue caratteristiche, l’abuso non può essere demolito perché l’abbattimento danneggerebbe la parte di edificio realizzata regolarmente. Ai sensi dell’articolo 34, comma 2, del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380 2001), il Comune ha quindi imposto il pagamento di una sanzione.
 
Per determinare l’importo della sanzione, che è stato calcolato in 174.290 euro, il Comune ha effettuato la commutazione del volume in superficie con divisione del valore per cinque e moltiplicazione dell’importo per tre, come previsto dalla Tabella allegata alla Legge 47/1985 sul primo condono edilizio.
 
Il responsabile dell’abuso ha presentato ricorso perché ritiene scorretto il metodo utilizzato per quantificare l’importo della sanzione. In prima istanza, il Tar gli ha dato ragione, affermando che la sanzione non può essere applicata agli incrementi di volumetria senza aumento della superficie.
 

Abusi edilizi, il calcolo della sanzione alternativa alla demolizione

Il Consiglio di Stato ha ribaltato la situazione affermando che l’abuso edilizio deve essere sempre punito.
 
I giudici hanno spiegato che, in base all’articolo 34, comma 2, del Testo unico dell’edilizia, la sanzione deve essere pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla Legge 392/1978 (equo canone), se ad uso residenziale e pari al doppio del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio, per le opere ad uso diverso.
 
I parametri di calcolo, previsti dalla Legge 392/1978, si basano sugli incrementi di superficie. I giudici hanno quindi affermato che è necessario un meccanismo di conversione della volumetria illegittima in superficie. In caso contrario, l’abuso edilizio realizzato non verrebbe punito in alcun modo.
 
Il CdS ha sottolineato che il Comune, per convertire il volume in superficie, ha moltiplicato la maggiore altezza del fabbricato per la superficie totale del piano sottotetto e determinato la superficie in misura pari ai 3/5 del volume.
 
"La riduzione insita nel criterio dei 3/5 - si legge nella sentenza - realizza un temperamento della pretesa che tiene conto della diversità tra i due elementi anche sotto il differente incremento di valore che superficie e volumetria realizzano". In altre parole, la volumetria che si sviluppa in altezza provoca meno danno dell’incremento di superficie che occupa nuovo suolo. È quindi giusto che la sanzione sia inferiore, ma una sanzione deve pur sempre essere pagata perchè l’abuso deve essere punito in ogni caso.
 

Sanzione alternativa alla demolizione, le ipotesi di calcolo

Il CdS ha confermato la sanzione e respinto le altre ipotesi di calcolo proposte.
 
La prima operava la moltiplicazione del costo di produzione per i metri cubi realizzati in eccesso, senza conversione in superficie. Tale soluzione, secondo il CdS, non tiene conto della differenza tecnica tra volume e superficie.
 
La seconda proposta consisteva nella riduzione del costo di produzione in misura proporzionale all’altezza illegittima concretamente rilevata partendo dalla misura di metri tre a cui è fissata l’altezza su cui si calcola tale costo. Per il CdS, questo meccanismo risulta slegato dalle norme.