Abuso edilizio o no? Come si dimostra la data di realizzazione di un immobile

16/01/2023 - Come si dimostra la data di realizzazione di un immobile? La risposta è fondamentale per capire se si è in presenza di un immobile abusivo o di un fabbricato costruito prima che entrassero in vigore le norme sull’obbligo del permesso di costruire.
 
Non si tratta di una risposta scontata. Sull’argomento sono sorti diversi contenziosi tra privati e Amministrazioni comunali, conclusi anche in modo diverso tra loro.
 

Permesso di costruire, la legge del 1967

Prima di entrare nel merito, bisogna ricordare che la Legge 765/1967 ha introdotto alcune modifiche all’articolo 31 della Legge urbanistica (L.1150/1942).
 
La Legge Urbanistica prevedeva l’obbligo della licenza edilizia (oggi permesso di costruire) solo nei centri abitati, a meno che i Comuni non disponessero di un Regolamento edilizio che imponeva l’acquisizione della licenza edilizia anche in altre zone.
 
Con la Legge 765/1967, la licenza edilizia è diventata obbligatoria in tutte le zone.
 
Nei Comuni che, prima del 1967, non disponevano di norme specifiche, dimostrare che un immobile è stato realizzato senza permesso prima del 1967 significa evitarne la demolizione o risparmiare le somme della multa alternativa all’abbattimento.
 

Abusi edilizi, la prova della data di realizzazione degli immobili

Fatta questa premessa, è chiaro che bisogna dimostrare la data in cui l’immobile è stato realizzato. Su chi ricade l’onere della dimostrazione?
 
A questa domanda ha risposto a fine novembre il Consiglio di Stato con la sentenza 10467/2022. I giudici si sono pronunciati sul ricorso contro l’ordine di demolizione di una baracca adiacente ad una fornace. Secondo il proprietario, la baracca era stata realizzata prima del 1967, quando in quella zona non era obbligatorio acquisire preventivamente il permesso di costruire, e non doveva quindi essere demolita perché in regola.
 
I giudici, dopo aver specificato che l’ordine di demolizione riguardava manufatti più recenti, appoggiati a quello più antico, hanno affermato che l’onere della prova della data di ultimazione di un’opera edilizia ricade sul privato interessato, che è l’unico a disporre dei documenti e degli elementi di prova.
 
Dal momento che le prove documentali presentate dal proprietario sono risultate insufficienti, i giudici hanno confermato l’ordine di demolizione.
 

Abusi edilizi, le caratteristiche delle prove

Appurato che è il proprietario a dover dimostrare la data di realizzazione del manufatto, quali caratteristiche devono avere le prove per essere considerate sufficienti?
 
A quest’altro dubbio ha risposto il Tar Campania che, con la sentenza 8169/2022 del 30 dicembre, si è pronunciata su un caso analogo, cioè la dimostrazione che un immobile fosse stato realizzato prima del 1967 per evitare la demolizione.
 
I giudici hanno ribadito che la prova della data di realizzazione delle opere ricade sul privato, che è “l’unico in grado di fornire inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori, mentre l’Amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all'interno del suo territorio”.
 
Il Tar Campania ha aggiunto che la prova “deve essere rigorosa e deve fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi”.
 
Al contrario, si legge nella sentenza, si deve negare la rilevanza delle autocertificazioni e delle dichiarazioni rese da terzi dal momento che non possono essere verificate.
 
Analogamente, spiegano i giudici, non possono essere accolte le istanze istruttorie tese ad ottenere la dimostrazione della datazione delle opere attraverso l’ammissione della prova testimoniale e di una consulenza tecnica d’ufficio.
 
Secondo i giudici, l’attività edilizia è suscettibile di puntuale documentazione. Le prove sulla data di realizzazione di un manufatto si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, mentre la prova per testimoni è del tutto residuale.
 
D’altro canto, ha aggiunto il Tar, l’Amministrazione ha l’obbligo di condurre una adeguata istruttoria. Questo aspetto assume rilevanza nei casi dubbi, in cui non si raggiunge la certezza processuale. In questi casi, se il privato fornisce elementi probatori sufficienti, l’Amministrazione deve presentare elementi di prova contrari, senza i quali l’ordine di demolizione deve essere annullato per difetto di istruttoria.
 
Ne consegue che il privato può evitare la demolizione se:
- fornisce prove certe da cui emerge la data di realizzazione dell’immobile, tale da escludere l’abuso;
- fornisce prove verosimili che l’Amministrazione non è in grado di smentire.
 

Abusi edilizi e autocertificazioni

Anche in passato, i giudici amministrativi hanno più volte affermato che le autodichiarazioni sono indizi e non hanno alcuna valenza probatoria, mentre per decidere in materia di condoni e abusi edilizi sono necessari elementi oggettivi.
 
Tuttavia, in un altro giudizio, riguardante la realizzazione di un garage, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso del proprietario basato sulle autocertificazioni. In quell’occasione, il CdS ha affermato che in mancanza di prove schiaccianti, le autocertificazioni possono acquistare valore.