Quando un immobile si può considerare ultimato?

11/12/2023 - Come si dimostra la chiusura dei lavori? In base a quali requisiti un edificio può considerarsi ultimato? E poi, chi ha l’onere di dimostrare l’entità dei lavori realizzati e la loro conclusione?
 
Conoscere gli elementi da considerare è fondamentale per evitare contenziosi con un’Amministrazione che ordina la demolizione o per definire una pratica di condono edilizio.
 
Per fare chiarezza, è intervenuta la giurisprudenza.
 

Dimostrare la chiusura lavori per evitare la demolizione

La dimostrazione della data di chiusura lavori può evitare un ordine di demolizione. Nel caso affrontato dal Consiglio di Stato, un Comune aveva ordinato la demolizione di un fabbricato rurale, realizzato in totale difformità rispetto al progetto allegato al permesso di costruire.
 
Il responsabile dell’intervento sosteneva invece di aver costruito il fabbricato rurale in modo conforme al progetto e, solo dopo la chiusura dei lavori, di aver realizzato le irregolarità, che a suo avviso si potevano qualificare come abusi minori da sanare o da punire con una multa alternativa alla demolizione.
 
Il CdS, con la sentenza 7644/2023, ha confermato che si trattava di una difformità totale rispetto al progetto approvato. I giudici hanno ricordato che si verifica una difformità totale quando i lavori danno vita a un’opera diversa per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione. Al contrario, si è in presenza di una difformità parziale quando le modifiche incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione.
 
I giudici hanno, inoltre, spiegato che la dichiarazione di fine lavori non prova che le opere irregolari sono state realizzate dopo la chiusura dei lavori né che, subito dopo la fine dei lavori, il fabbricato era conforme a quello rappresentato nel progetto approvato.
 
Il CdS ha ribadito che l’onere di dimostrare la consistenza originaria del fabbricato grava su chi ha realizzato i lavori e contesta l’ordine di demolizione, e che non può essere riconosciuto alcun valore alle autocertificazioni o alle dichiarazioni rese da terzi.
 
I giudici hanno infine escluso la possibilità di pagare una multa alternativa alla demolizione, chance concessa solo nel caso di abusi minori o quando il Comune ha annullato il permesso di costruire in autotutela dopo la costruzione.
 

Pratica di condono edilizio e chiusura lavori di costruzione

La data di chiusura dei lavori è fondamentale anche per la definizione di una pratica di condono edilizio. In base alla Legge 326/2003 (Terzo condono edilizio), per poter ottenere il condono, è necessario che i lavori siano stati completati entro il 31 marzo 2003.
 
Nel caso esaminato dal CdS, con la sentenza 8165/2023, l’interessato non aveva dimostrato la chiusura dei lavori entro questa data e il Comune aveva negato il condono.
 
Anche in questo caso, i giudici hanno affermato che la data di chiusura lavori deve essere dimostrata dall’interessato che presenta l’istanza di condono.
 
Solo l’interessato, ha spiegato il CdS, può fornire atti inconfutabili sull’esatta epoca di realizzazione dell’immobile.
 
Su questa base, i giudici hanno confermato il diniego del condono edilizio.
 

Cosa si intende per chiusura lavori

Per chiudere il cerchio, è necessario capire cosa si intende per chiusura lavori, cioè quando un immobile può essere considerato ultimato.
 
Sull’argomento è intervenuto il Consiglio di Stato che, con la sentenza 8469/2023, ha ricordato che, in base alla Legge 724/1994 (secondo condono edilizio), per verificare l’ultimazione dei lavori ci sono due criteri:
- il criterio strutturale nei casi di nuova costruzione;
- il criterio funzionale per le opere interne di edifici già esistenti o di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.
 
Secondo il criterio strutturale, si definiscono ultimati gli edifici completi almeno al rustico (opera mancante delle finiture, come infissi, pavimentazione, tramezzature interne, ma che presenta le tamponature esterne).
 
Il criterio funzionale prevede invece che l’edificio sia potenzialmente fruibile. L’immobile deve cioè aver assunto una forma stabile e una identità funzionale chiara e riconoscibile.