30/11/2022 - Quando si costruisce discostandosi dalle misure indicate nei titoli abilitativi si è sempre in presenza di un abuso edilizio?
 
Come vanno effettuati i calcoli per capire se le opere sono abusi da sanzionare o se si tratta di tolleranze costruttive nel limite del 2%?
 
A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza 8709/2022.
 

Abusi edilizi e tolleranze costruttive, il caso

Il caso esaminato riguarda un ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, emesso dal Comune nei confronti di una cooperativa che, sulla base di una convenzione, ha realizzato 90 alloggi di edilizia residenziale pubblica distribuiti su tre corpi di fabbrica: un edificio lineare a tre piani con 10 alloggi e due edifici a torre di 40 alloggi ciascuno.
 
Sulla base di alcuni sopralluoghi, il Comune ha ordinato la demolizione degli abusi. A suo avviso, l’edificio composto da 10 alloggi è conforme dal punto di vista della planimetria, ma ha un’altezza di 12,92 metri, cioè 62 centimetri in più rispetto ai 12,30 assentiti.
 
Sempre secondo il Comune, una delle due torri misura 23,95 metri: ha quindi un’altezza di 55 centimetri superiore rispetto ai 23,40 metri assentiti. La seconda torre è infine più alta di 22 centimetri rispetto alle misure indicate nel progetto e assentite.
 
Secondo la società che ha realizzato gli edifici, il Comune ha sbagliato le misurazioni. Le altezze degli edifici per la società devono essere computate dal livello zero e, considerando gli incrementi di spessore per l’isolamento termico, le variazioni risultano inferiori al 2%.
 
Secondo il Tar, invece, le altezze sono maggiori del 5% e del 2,5% rispetto alle misure indicate nei progetti assentiti. Per i giudici si tratta quindi di un abuso edilizio.
 

Abusi edilizi o tolleranze costruttive, come misurarli

La società ha quindi presentato ricorso al Consiglio di Stato, che ha ribaltato la situazione.
 
Il tecnico del Tribunale, incaricato dei sopralluoghi, è giunto a conclusioni diverse da quelle del Comune.
 
L’edificio lineare misura 12,50 metri, quindi 20 centimetri e non 55 centimetri in più rispetto a quanto indicato nel progetto assentito. La difformità supera di appena 4,6 centimetri il 2% consentito come tolleranza costruttiva e, secondo i giudici, l’opera va considerata conforme al permesso di costruire.
 
Per quanto riguarda la prima e la seconda torre, il tecnico sostiene che non si può accertare alcuna variazione dal momento che i corpi di fabbrica non sono stati completati. Dalla relazione emerge che non è stata realizzata la sistemazione della pavimentazione al piano terra e, in assenza di una quota precisa di calpestio, si possono verificare delle imprecisioni nella misurazione.
 
Le difformità delle due torri, continua la relazione, riguardano opere non finite, senza certificato di regolare esecuzione, che possono ancora subire delle modifiche anche attraverso lo strumento della variante in corso d’opera.
 
Il CdS ha concluso che si tratta di modifiche di lieve entità, che non arrecano alcun pregiudizio all’interesse pubblico urbanistico, quindi non di un abuso rilevante, tale da giustificare una sanzione edilizia.
 
I giudici hanno concluso che, per giurisprudenza costante, l’ordine di demolizione e ripristino è giustificato solo in presenza di opere non consentite, caratterizzate da autonomia e novità sul piano costruttivo ed economico-sociale.
 
Mancando questo elemento, il CdS ha annullato l’ordine di demolizione.