Sopraelevazioni: tutte le soluzioni per ampliare la propria casa

16/07/2015 - Rendere la propria casa più grande, aggiungendo della superficie utile fa sempre comodo; come abbiamo visto nello scorso focus spesso si possono aggiungere degli ambienti recuperando spazi inutilizzati come i sottotetti. Però chi non dovesse possedere un sottotetto, ma abita in villa o all’ultimo piano di un edificio può guadagnare più spazio realizzando una sopraelevazione.  In tal modo si ha il vantaggio di aggiungere più camere senza dover cambiare casa e aggiungendo valore al proprio immobile.
 
Inoltre, nell’ottica del contrasto al consumo di nuovo suolo, tali interventi sono stati favoriti dal Governo e dalle Regioni come dimostrano i Piani Casa regionali che permettono, ad alcune condizioni, un aumento della volumetria pari al 20%.  
 
Sopraelevare infatti permette di sfruttare meglio suolo già urbanizzato e limita la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione primaria (fogne, rete idrica, rete elettrica). Bisogna però comprendere chi può procedere a tali interventi, quali autorizzazioni sono necessarie e quali soluzioni tecnologiche sono le più appropriate. Di seguito una panoramica su questi argomenti. 
 

Le sopraelevazioni: chi le può realizzare

Le sopraelevazioni sono interventi di costruzione che si effettuano sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare, aggiungendo uno o più piani in altezza.
 
Le sopraelevazioni quindi permettono un’estensione dello spazio in verticale, trasformando il solaio dell’ultimo piano di un edificio o di una villetta, che precedentemente svolgeva la sola funzione di copertura. Proprio per questo motivo la prima cosa da fare in caso di sopraelevazione e verificare le caratteristiche statiche e strutturali del solaio di copertura per capire quali pesi è in grado di sopportare e per regolarsi di conseguenza nella scelta dei materiali da utilizzare. La sopraelevazioneinfatti non è permessa qualora le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

Secondo quanto previsto dalle NTC (DM 14 gennaio 2008 ) è obbligatorio procedere alla valutazione della sicurezza e, qualora necessario, all’adeguamento della costruzione, per chiunque intenda sopraelevare la costruzione o ampliare la costruzione mediante opere strutturalmente connesse alla costruzione.

La valutazione della sicurezza è finalizzata a stabilire se la struttura, a seguito dell’intervento, sia in grado di resistere alle combinazioni delle azioni di progetto contenute nelle NTC, con il grado di sicurezza richiesto dalle stesse. Generalmente non è necessario il soddisfacimento delle prescrizioni sui dettagli costruttivi (ad esempio armatura minima, passo delle staffe,dimensioni di travi e pilastri, ecc.) valide per le costruzioni nuove, purché il progettista dimostri che siano garantite comunque le prestazioni in termini di resistenza, duttilità e deformabilità previste per i vari stati limite.

Inoltre indipendentemente dalle problematiche strutturali specificamente trattate nelle NTC, le sopraelevazioni, nonche gli interventi che comportano un aumento del numero di piani, sono ammissibili solo se compatibili con gli strumenti urbanistici. Per questo per ogni progetto di sopraelevazione bisogna avvalersi di un progettista qualificato, abilitato e competente.

Nei condomini generalmente il diritto di sopraelevare spetta o al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario del lastrico solare, che però deve versare un’indennità al condominio per poter procedere all’intervento. Tuttavia quest’operazione non è sempre possibile in quanto bisogna verificare che non si crei un danno ai piani sottostanti, facendone diminuire l’aria o la luce, o che non si ledi l’aspetto architettonico dello stabile (se il palazzo è di particolare pregio storico artistico).
 
Secondo il Codice civile (Art. 952) però il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può vendere il diritto di superficie sopra l’ultimo piano; per far questo sarà necessario un atto di cessione che dovrà essere redatto per iscritto.
 
Se vengono rispettati i limiti di legge per la sopraelevazione, generalmente non c’è la necessità di avere il consenso del condomino, né per sopraelevare nè per cedere il diritto di superficie al fine di sopraelevare. Ma considerando che in alcuni casi i condomini hanno intrapreso le vie legali, accusando una diminuzione di aria o di luce, o un pregiudizio dell’aspetto architettonico, conviene sempre chiedere un parere preventivo ai condomini.
 

Autorizzazioni per le sopraelevazioni

Per gli interventi di sopraelevazione generalmente si richiede il Permesso di costruire o la DIA; tali interventi inoltre sono disciplinati, dal DPR 380/2001, che richiede la verifica dell’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico, e dal DM 14 gennaio 2008 che impone la valutazione della sicurezza e, se necessario, l’adeguamento sismico dell’intera struttura esistente, qualunque sia la tipologia prevista per la costruzione dell’opera in sopraelevazione.
 
Inoltre tali interventi sono da apposite leggi regionali sulle sopraelevazioni o sugli ampliamenti in generale come i Piani Casa che in linea generale consentono, con uno snellimento delle procedure edilizie, un aumento della cubatura residenziale fino al 20% dell’esistente. Molte Regioni incentivano le sopraelevazioni perché in questo modo non si occupa altro suolo e si riduce l’incidenza delle opere di urbanizzazione primaria. 
 
Le sopraelevazioni in condominio sono regolate dall’art. 1127 del Codice Civile che dichiara: “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti”.
 
Quindi nei condomini è necessario rispettare i limiti indicati dal Codice Civile, ovvero non pregiudicare le condizioni statiche dell’edificio e  non danneggiare l’aspetto architettonico dell’edificio e non diminuire l’aria e la luce ai piani sottostanti.

Sopraelevazioni abusive: come sanarle

Nel caso in cui si realizzi una sopraelevazione senza le adeguate condizioni statiche è prevista la demolizione, senza possibilità alcuna di sanatoria. Nel caso in cui si realizzi una sopraelevazione in un condominio in cui sia accertato un danno ai piani sottostanti o all'aspetto architettonico è prevista la demolizione oppure, a seconda dei casi, un risarcimento del danno.

Inoltre c'è da considerare che se le sopraelevazioni in un condominio pregiudicano le condizioni statiche dell’edificio i condomini possono opporsi in qualunque momento. Al contrario, se il danno avviene a scapito del decoro architettonico l’opposizione deve essere presentata entro vent’anni. Decorso il termine ventennale, infatti, il proprietario che realizza la sopraelevazione acquisisce il diritto a mantenerla e non è obbligato al ripristino delle condizioni preesistenti, come è stato evidenziato dalla Cassazione in una sentenza.

Se invece si realizza la sopraelevazione senza permesso di costruire o in difformità da esso, ma conformemente alla disciplina edilizia e urbanistica, ovvero qualora si sia realizzato un abuso formale e non sostanziale, è possibile ricorrere all’accertamento di conformità ed ottenere il permesso in sanatoria.
 
Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
 
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
 

Interventi di sopraelevazione: come realizzarli

Nella scelta dei materiali per le sopraelevazioni bisogna fare particolare attenzione alla portata del solaio di copertura; di conseguenza spesso si opta per materiali leggeri che riescano comunque ad offrire elevate prestazioni. Se si vuole evitare un intervento strutturale pesante sull'esistente, si può optare per elementi leggeri come il legno.
 

Strutture in legno

Uno dei vantaggi della sopraelevazione con costruzioni in legno è la leggerezza degli elementi che spesso riescono a permettere una sopraelevazione fino a 2, o anche 3 piani sugli edifici esistenti. Inoltre spesso, grazie alle nuove tecnologie di montaggio per il prefabbricato, si possono ridurre notevolmente i tempi di realizzazione dell’opera. In più è un materiale ecologico e con i vari pacchetti in commercio si possono avere elevate prestazioni termiche. Lo svantaggio maggiore potrebbe essere costituito dalla precarietà del legno.
 
Per le nuove elevazioni si potrebbe optare per soluzioni in legno lamellare, come le strutture di MORETTI INTERHOLZ o soluzioni in legno armato di INGECOS SISTEM BONOMI.  

Esistono sistemi per pareti in legno che si avvalgono di una struttura “a telaio”, costituita da montanti verticali ed orizzontali di adeguate dimensioni, tamponata su entrambi i lati con pannelli in legno, per conferire un fondamentale irrigidimento alla struttura, saturata al suo interno con isolante in fibre; un esempio è Sistema pareti in legno a telaio di LignoAlp.


 
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Strutture metalliche

Per sopraelevare si può anche optare per delle soluzioni a secco con strutture metalliche leggere. La struttura in profili multifunzione di acciaio unisce leggerezza, versatilità e velocità di esecuzione. In questa soluzione la struttura metallica e' costituita da una orditura verticale e da una struttura orizzontale, realizzate in profili di acciaio leggero, assemblati come una maglia reticolare.
 
Un esempio di soluzione strutturale in profili di acciaio laminati a freddo di spessore sottile è steelIMAX di SteelMAX by Cogi.


 
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Strutture di copertura

Per la copertura del nuovo piano si può optare per un tetto in legno, generalmente a falda, che unisce in genere isolamento termico, isolamento acustico, traspirabilità, igroscopicità e durata della copertura.
 
Una soluzione del genere è offerta da ARBOR di INDUSTRIA LEGNAMI TIRANO.
 

 
Anche per i tetti si può optare per un sistema costruttivo in metallo modulare, ovvero di strutture tralicciate in ferro zincato a caldo, che hanno il vantaggio di non richiedere manutenzione e assicurano stabilità e inalterabilità nel tempo. La modularità permette di assemblare tutti gli elementi in fase d'opera a mezzo di bulloni, senza bisogno di saldature e forature, adattandosi ad ogni tipologia di copertura. Ciò permette anche di smontare e rimontare l'innalzamento del piano, anche dopo molti anni dall'installazione, senza bisogno di intaccare le fondamenta dell'edificio. Inoltre in fase progettuale è possibile inserire abbaini e finestre da tetto e porre in opera ogni tipo di finitura (esterna ed interna).  
 
Ci sono soluzioni di questo tipo che si integrano perfettamente con i principi delle costruzioni in zona sismica, minimizzano le sollecitazioni indotte dall’evento sismico sulle strutture di supporto sottostanti, anche grazie a dispositivi di fissaggio a terra che limitano le rotazioni come TETTOFACILE di POLIMENI.


 
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Pannelli e lastre per copertura

Per migliorare le prestazioni, soprattutto termiche, delle coperture si può optare per l’inserimento di pannelli termoisolanti. In commercio si trovano pannelli sandwich prefabbricati al polistirene estruso destinati all'isolamento di coperture a falde. Un esempio di questi tipo di pannello è X-FOAM® WR di EDILTEC. 


 
Un ottimo sistema per tetti termoventilati è un pannello stampato in polistirene espanso sinterizzato (EPS) certificato CE con eccellenti caratteristiche di coibentazione termica, impermeabilità all'acqua e permeabilità al vapore. Tale soluzione offre numerosi vantaggi: illimitata durata delle caratteristiche isolanti (in quanto il polistirene è insensibile ai fattori climatici ed agli effetti del tempo), un efficace raffrescamento dei locali sottotetto e ventilazione sotto il manto di copertura, elevata permeabilità al vapore per evitare la formazione di muffe e condense, impermeabilità del pannello all'acqua, maneggevolezza, calpestabilità e facilità di posa.
 
Un esempio di questo tipo di soluzione è il pannello AIRFLOW di ISOLTOP div. Politop.
 


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Scale per esterni e per interni

Per collegare la nuova struttura realizzata con il piano sottostante sarà necessaria la costruzione di scale, che a seconda dei casi potrebbero essere esterne o interne. Ricordiamo che per la creazione di scale interne generalmente è necessaria la SCIA per le scale esterne può essere necessario il Permesso di costruire o la DIA.
 
Scale a giorno
Le scale a giorno sono strutture verticali che occupano un certo spazio e che permettono il collegamento tra il vecchio piano e la nuova sopraelevazione. Se si opta per delle scale interne allora bisogna fare attenzione anche al design, oltre che alla stabilità. Un esempio di scale estetiche e funzionali, attraverso l’innovativa fusione acciaio inox e vetro, sono le scale FARAONE.
 

 
Se si opta per delle scale esterne bisogna fare attenzione al materiale, resistente agli agenti esterni. Un esempio di scala per esterni in alluminio estruso con gradini piani antisdrucciolo è la scala a giorno Svelt.
 

 
Miniscale
Coloro che non vogliono togliere troppo spazio agli ambienti possono optare per le miniscale, anche nella versione a chiocciola. Un esempio è TRIO 180° di RINTAL. 
 


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