Vetrate panoramiche amovibili, cosa sapere prima di installarle in condominio

22/09/2022 - Recentemente, particolare risalto hanno ottenuto le vetrate panoramiche amovibili, le cosiddette VEPA, in auge negli ultimi anni per la loro versatilità, semplicità di utilizzo e rimozione e, soprattutto, per l’ausilio nel miglioramento delle prestazioni energetiche delle unità immobiliari ove sono installate.
 
Queste proteggono tali zone dalle precipitazioni atmosferiche, senza effettuare rilevanti modifiche alle strutture dove sono ubicate.
 
Tale enfatizzazione è dovuta all’entrata in vigore della Legge 142 del 21 settembre 2022 di conversione, con modificazioni, del DL 115/2022 (Decreto Aiuti bis).
 
L’articolo 33 quater prevede, infatti, che gli interventi rivolti alla realizzazione e montaggio delle vetrate VEPA su balconi o logge, sono ora tra le opere da comprendersi nell’ambito dell’edilizia libera, così come previsto dall’articolo 6 del Testo Unico delle disposizioni legislative, regolamentari in materia di edilizia (DPR 380/2001).
 
Dall’attenta lettura del nuovo articolo 33 quater si possono, però, già delineare tutta una serie di limitazioni a tali installazioni, al fine di segnare i confini da non doversi superare, onde evitare di incombere in sanzioni amministrative correlate all’abusivismo edilizio, limiti che si cumulano con quelli già previsti dallo stesso articolo 6 del DPR 380/2001[1].
 
La normativa prevede che le nuove installazioni non devono essere adoperate al fine di generare zone definitivamente chiuse, andando così a modificare la volumetria dell’abitazione o creando nuove superfici utili che risultino a discapito delle originarie estensioni accessorie.
 
Ulteriori restrizioni a tali strutture si rinvengono nell’obbligo di garantire una costante aereazione delle zone, areazione di carattere naturale e non a mezzo di macchinari (come da tenore letterale della norma in analisi), oltre al vincolo di garantire il decoro estetico dell’immobile. Il tutto al fine di limitare al massimo ingombri e non mutare le linee architettoniche originarie del luogo di installazione.
 

VEPA, come installarle in condominio

Superata l’analisi delle novità normative, è doveroso soffermarsi sulla possibilità di effettuare tali opere in Condominio alla luce della disciplina inerente all’edilizia libera.
 
Già dalla lettura del Codice Civile, e precisamente dell’articolo 1120, si denota l’accortezza con cui il Legislatore ha normatizzato la possibilità di prevedere innovazioni sulle parti comuni, statuendo quorum deliberativi inferiori in sede assembleare, ciò per garantire una miglior fruizione degli spazi comuni, permettere la rimozione delle barriere architettoniche e rimuovere eventuali vizi.
 
La norma di cui all’articolo 1122 del Codice Civile, invece, prevede la possibilità per il proprietario di un’unità immobiliare sita all’interno di un Condominio di poter eseguire modifiche o variazioni sia alla sua proprietà che ai beni di cui abbia l’utilizzo esclusivo.
 
Nonostante ciò, però, le opere eseguite dal condomino non devono arrecare alcun danno al bene comune, mettere a repentaglio la stabilità della struttura, l’incolumità degli altri condomini ed il decoro architettonico dell’edificio stesso.
 
Come da normativa, inoltre, il proprietario che voglia eseguire tali lavorazioni deve preventivamente effettuare una comunicazione all’Amministratore (indicando specificatamente gli eventuali permessi o licenze). L’Amministratore ha l’obbligo, successivamente al ricevimento, di riferire all’Assemblea.
 
Pertanto, de facto, non è previsto l’obbligo di autorizzazione assembleare, nonostante tale adempimento venga soventemente svolto per consuetudine ed al fine di evitare eventuali diatribe future.
 
Eventuali limiti a tali azioni del privato si potrebbero però rinvenire nel regolamento condominiale, il quale potrebbe stabilire dei confini alle libertà del singolo in favore della collettività dei condomini. Esempio pratico di tale vincolo si può rinvenire nel divieto di utilizzare infissi o serramenti di un determinato colore o l’utilizzo di determinati tendaggi.
 
Nel contesto sopra esposto assume rilievo l’operato dell’amministratore di Condominio, il quale dovrà vigilare sulla legittimità delle lavorazioni eseguite dal privato nel proprio immobile, anche in base alle richieste e segnalazioni degli altri condomini.
 
Infine, è da precisare che il condomino che esegua le lavorazioni de quo, non può opporsi alle sopra elencate attività poste in essere dall’amministratore, e ciò neanche adducendo alla violazione della sua privacy. La ratio di tale principio stante il fatto che l’amministratore ha l’onere di compiere tali azioni al fine di adempiere ai doveri di tutela del Condominio.
 
Secondo il costante orientamento giurisprudenziale, nuovamente confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 19327/2020, l’amministratore ha piena facoltà di richiedere al condomino la documentazione comprovante la regolarità delle lavorazioni svolte o che dovranno svolgersi a seguito della comunicazione preliminare di cui all’articolo 1122 del codice civile.