La sanatoria semplificata vale anche per gli immobili vincolati

L’accertamento di conformità è la procedura che consente di verificare se si può ottenere la sanatoria edilizia per gli interventi realizzati con variazioni essenziali o che presentano parziali difformità.
 
Le regole sull’accertamento di conformità sono diventate più elastiche con il Salva Casa, ma le incertezze degli operatori hanno reso necessario un chiarimento, formalizzato con le Faq diffuse il 28 gennaio dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (Mit) e poi confluite nelle Linee Guida del 30 gennaio.
 

La portata del nuovo accertamento di conformità

In primo luogo, è necessario definire il perimetro del nuovo accertamento di conformità. La procedura semplificata riguarda infatti la regolarizzazione degli immobili con parziali difformità e variazioni essenziali.
 
Le difformità parziali sono delle irregolarità più gravi delle tolleranze costruttive ed esecutive, ma meno impattanti delle variazioni essenziali.

Le variazioni essenziali consistono nel:

- mutamento della destinazione d’uso che implica una variazione degli standards;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
 

Le regole per l’accertamento di conformità

Il Salva Casa ha abolito il requisito della doppia conformità per la regolarizzazione delle difformità parziali e delle variazioni essenziali.
 
Per ottenere il permesso di costruire o la Scia in sanatoria, è sufficiente l’accertamento di conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Ma cosa si intende esattamente per 'disciplina edilizia' e per 'disciplina urbanistica'?

Le Linee Guida chiariscono che nella definizione di 'disciplina edilizia' rientrano, in sostanza, le norme tecniche sulle costruzioni, i regolamenti edilizi e le altre regole aventi incidenza sull’attività edilizia, compresa la normativa antisismica (che non può ritenersi afferente alla disciplina urbanistica), mentre nell'alveo della 'disciplina urbanistica' rientra la normativa urbanistica, compresi gli strumenti urbanistici comunali.  

Le semplificazioni valgono per tutti gli immobili, ma sono emerse dei dubbi per gli immobili vincolati. Secondo il Mit, “prima del DL Salva Casa, in moltissimi casi non sarebbe stato possibile ottenere la sanatoria di interventi realizzati su immobili sottoposti a vincolo, in ragione dei rigidi presupposti richiesti per l’accertamento della compatibilità paesaggistica regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. In particolare, non sarebbe stato possibile in nessun caso sanare difformità, anche di lieve o minima entità, nel caso in cui queste avessero comportato un aumento di volumi o di superfici”.
 

Accertamento di conformità su immobili vicolati, Linee Guida

Il Mit ritiene che “il Salva Casa ha posto rimedio a questa eccessiva rigidità del sistema, consentendo ai cittadini di presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici. In tal caso, senza che operi alcuna preclusione, verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) apposito parere sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza ai fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria ordinaria”.
 
Nonostante la semplificazione, i Comuni hanno sollevato dubbi e difficoltà segnalando la resistenza di alcune Soprintendenze nella gestione delle domande di accertamento di conformità riguardanti gli immobili vincolati.
 
Con le Faq del 28 gennaio e le successive Linee Guida di oggi, il Mit ha specificato la piena operatività del meccanismo di accertamento di conformità.
 
Le Linee Guida chiariscono che la nuova procedura prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Ogni fase procedimentale, spiegano le Linee Guida, è scandita da tempi individuati dalla legge e dalla regola del silenzio-assenso.

Per limitare il potere di veto delle Soprintendenze, la Lega ha proposto di lasciare ai Comuni l’ultima parola sulle decisioni urbanistiche e paesaggistiche, rendendo il parere delle Soprintendenze obbligatorio, ma non vincolante per le Amministrazioni.
 

Scarica la versione integrale delle Linee Guida Salva Casa

 

La procedura per l’accertamento di conformità

Vediamo quindi qual è la procedura per l’accertamento di conformità che, come spiegato dal Mit, vale per tutti gli edifici.
 
Il responsabile dell’intervento irregolare o il proprietario dell’immobile incaricano un professionista abilitato allo svolgimento dell’accertamento di conformità.

Il professionista accerta l’epoca di realizzazione dell’intervento utilizzando le informazioni contenute nei titoli abilitativi. Per i periodi in cui non erano richiesti i titoli abilitativi, il professionista invece utilizza le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, come le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o gli atti pubblici o privati.
 
Se queste informazioni sono irreperibili e non è possibile provare l’epoca di realizzazione dell’intervento, il professionista attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità, consapevole di poter incorrere in sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci.
 
Se sono presenti tutti i requisiti, il professionista dichiara la conformità dell’intervento alla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione.
 
Contestualmente, il professionista accerta la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Dopo aver completato e asseverato l’accertamento di conformità, il professionista presenta la documentazione allo Sportello unico per l’edilizia.

Il Comune svolge un'istruttoria e , in mancanza di alcuni requisiti, può prescrivere una serie di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per il riaspetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
 
Se gli interventi sono stati realizzati in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il Comune chiede il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico, che deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere della Soprintendenza da rendere entro 90 giorni. Decorsi questi termini, il Comune procede autonomamente.
 
Per il rilascio del permesso di costruire o della Scia in sanatoria dopo l’accertamento di conformità, il richiedente deve pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile e  compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro.

​​In presenza di tutti i requisiti previsti, il Comune rilascia il permesso di costruire o la Scia in sanatoria. 

Per concedere la sanatoria dopo l’accertamento di conformità, il Comune ha a disposizione un lasso di tempo pari a:

- 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni per la Scia in sanatoria;
- 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo. 

Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso e il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile ottengono comunque il permesso di costruire o la Scia in sanatoria.
 

Scarica la Guida di Edilportale al Salva Casa