Sanatoria edilizia, operative le novità del Salva Casa

31/05/2024 - La sanatoria edilizia 2024 è uno dei principali contenuti del decreto Salva Casa, che rivede la procedura per l’accertamento di conformità e le soglie delle tolleranze costruttive ed esecutive.
 
Dal 30 maggio 2024, cioè con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), i privati e le Pubbliche Amministrazioni che possiedono immobili con difformità lievi possono richiedere la regolarizzazione ai Comuni.
 
Ma cosa sono le difformità lievi? Sono le irregolarita comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive ed esecutive e le variazioni essenziali. Il decreto Salva Casa ha rivisto il concetto di tolleranze e di conseguenza i requisiti e le procedure per richiedere la sanatoria edilizia 2024.
 

Come capire se è necessaria la sanatoria edilizia 2024: le tolleranze costruttive

Il Decreto Salva Casa eleva dal 2% previgente al 3% - 4% - 5% le tolleranze costruttive ed aumenta la casistica delle tolleranze esecutive.
 
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio, le nuove tolleranze costruttive sono pari al:
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio, si allunga la casistica delle tolleranze esecutive. Alle variazioni geometriche, delle finiture, della collocazione degli impianti e delle opere interne, già previste dalla normativa precedente, si sono aggiunte:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
 
Gli edifici con irregolarità ricomprese entro questi nuovi limiti e nuove regole godono di una sanatoria di fatto automatica. Tuttavia, per gli edifici con tolleranze entro i limiti ma situati nelle zone a rischio sismico, la sanatoria edilizia 2024 è subordinata alla attestazione, da parte di un tecnico abilitato, del rispetto delle disposizioni per le costruzioni in zona sismica prevista dal Testo unico dell’edilizia.
 
Il range di irregolarità compreso tra le nuove tolleranze e le difformità più gravi (totale difformità dal titolo abilitativo, assenza del titolo abilitativo e variazioni essenziali) costituisce il gruppo delle difformità parziali per le quali è consentito l’accertamento di conformità semplificato che consente di ottenere la sanatoria edilizia 2024.
 

L’accertamento di conformità per la sanatoria edilizia 2024

Per capire se ci sono le condizioni per richiedere la sanatoria edilizia 2024, un tecnico deve verificare se la difformità, sulla base dell’epoca della sua realizzazione, rientra nelle tolleranze costruttive ed esecutive sanate automaticamente o se, invece, è maggiore e si qualifica come difformità parziale.
 
Dal 30 maggio 2024 i privati e le Pubbliche Amministrazioni possono ottenere la sanatoria edilizia se le irregolarità risultano conformi:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
 

La procedura per ottenere la sanatoria edilizia 2024

Dal 30 maggio 2024 i privati e le P.A. possono presentare al Comune la domanda di permesso di costruire o Scia in sanatoria, assistiti da un tecnico abilitato che deve attestare la conformità degli interventi alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.

Il Comune può condizionare il rilascio della sanatoria alla realizzazione di opere, anche strutturali, necessarie per assicurare l'osservanza della normativa in materia di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, superamento delle barriere architettoniche.
 
Il Comune può inoltre prevedere la rimozione delle opere che non possono
essere sanate.
 
Il Comune deve pronunciarsi entro:
- 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni per la Scia in sanatoria;
- 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo. 

Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso.
 
I privati che inoltrano la domanda di sanatoria edilizia 2024 devono pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, che deve comunque essere compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.
 
Alle Pubbliche Amministrazioni non è richiesto alcun pagamento.