Il Decreto Salva Casa è legge, via libera alla sanatoria edilizia semplificata

24/07/2024 - Il Decreto Salva Casa è legge. Diventano operative le regole per la sanatoria edilizia 2024 dopo la fiducia accordata dal Senato con 106 voti favorevoli, 68 contrari e un astenuto.
 
Il testo approvato è identico a quello uscito dalla Camera la scorsa settimana anche se l’opposizione in Senato ha provato a bloccarne l’esame presentando un numero elevato di emendamenti in Commissione.
 
L’opposizione ha anche provato a proporre una questione pregiudiziale in Aula, chiedendo di non esaminare il testo dal momento che non risolve il problema dell’emergenza abitativa ma introduce di fatto un nuovo condono edilizio.
 
I tentativi di bloccare la sanatoria edilizia 2024 non sono andati a buon fine e le misure del Decreto Salva Casa entreranno presto in vigore.
 

Come funziona la sanatoria edilizia 2024

In base alla legge di conversione del DL Salva casa, i privati e le Amministrazioni possono richiedere il permesso di costruire o la Scia in sanatoria assistiti da un tecnico che attesti la conformità degli interventi alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.

Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, i privati devono pagare una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione mentre per la Scia in sanatoria la sanzione equivale al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile ed è compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro.

In caso di inerzia del Comune, scatta il silenzio assenso.
 
Ci sarà anche più tempo per rimuovere gli abusi edilizi per i quali il Comune ha negato la sanatoria edilizia 2024: 240 giorni anziché 90 in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.
 

Abolizione della doppia conformità per la sanatoria edilizia 2024

I privati e le Pubbliche Amministrazioni possono ottenere la sanatoria edilizia 2024 delle difformità parziali e delle variazioni essenziali. Se le opere risultano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
 

Sanatoria edilizia 2024: le tolleranze costruttive ed esecutive

Ci sono una serie di opere che, se realizzate entro il 24 maggio 2024, non avranno più bisogno di ottenere la sanatoria edilizia 2024 perché diventeranno automaticamente regolari grazie all’innalzamento delle tolleranze costruttive ed esecutive.
 
Le nuove tolleranze costruttive saranno pari al:
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
- 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
 
Saranno considerate tolleranze esecutive:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
   

Sanatoria edilizia automatica con l’agibilità o abitabilità

Le parziali difformità, presenti in un immobile e accertate durante le ispezioni dai funzionari incaricati, che però hanno comunque rilasciato il certificato di agibilità o abitabilità all’immobile, senza chiederne la rimozione, sono assimilate alle tolleranze costruttive.
 
In presenza di tali condizioni, queste parziali difformità saranno automaticamente regolarizzate, senza bisogno di ricorrere al procedimento semplificato di sanatoria edilizia senza doppia conformità.
 

Sanatoria edilizia per le opere ante 1977

Gli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge “Bucalossi” (L. 10/1977)  possono essere sanate presentando una Scia e pagando la sanzione compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro prevista per l’accertamento di conformità.
 
Decorsi 30 giorni senza che il Comune si sia pronunciato, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile ottiene la Scia in sanatoria.
 

Sanatoria edilizia 2024: cambia lo stato legittimo dell’immobile

Per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
 
Per la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile non si devono considerare le eventuali difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio e per accertare lo stato legittimo dell’edificio non si considerano le difformità presenti nelle singole unità immobiliari.
 

Cambi di destinazione d’uso e recupero sottotetti più facili

I cambi di destinazione d’uso sono sempre ammessi sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C).
 
I cambi di destinazione d’uso dei primi piani fuori terra e dei piani seminterrati sono sempre consentiti se previsti dalle norme regionali.
 
Se per il cambio di destinazione d’uso sono necessari lavori rientranti nell’edilizia libera, il cambio d’uso sarà considerato senza opere.
 
Il recupero dei sottotetti è sempre consentito anche se l’intervento non consente il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Devono invece essere rispettati:
- i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione;
- la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.
 

Nuovi requisiti di abitabilità degli immobili

I requisiti di abitabilità degli immobili diventano meno stringenti. Negli edifici sottoposti ad interventi di recupero o per i quali sia previsto un progetto di ristrutturazione sono considerati abitabili:
- i locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri;
- i monolocali con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati per una persona e di 28 metri quadrati per due persone.
 

Precisazioni sull’edilizia libera

Rientrano espressamente nell’edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili, anche se dotate di strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione delle tende.
 
Le Vepa installate su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati sono considerate interventi di edilizia libera se i porticati non sono gravati da diritti di uso pubblico e non sono collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicenti le aree pubbliche.